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2022地政士不動產實用小法典(地政士/不動產經紀人適用)(二十版)

為了解決一個人可以申請幾間自用住宅的問題，作者三民補習班名師群 這樣論述：

　　★完整收錄最新修正法條！ 　　★六大類（基本法規、登記及測量類法規、估價類法規、地用類法規、地稅類法規及不動產類法規）共54種法規彙整！   　　【常見問答】 　　Ｑ：請問本書是最新的法規嗎？ 　　A：本書收錄至出版日前之最新法規。   　　Ｑ：本書內的法規有逐條收錄嗎？ 　　A：本書彙整六大類（基本法規、登記及測量類法規、估價類法規、地用類法規、地稅類法規及不動產類法規）共54種法規，100%逐條收錄！   　　【本書適用】 　　這本《地政士不動產實用小法典》適用於以下考試： 　　．專門職業及技術人員普通考試地政士考試（6月考）。 　　．專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試（1

1月考）。 　　※正確考試資訊以簡章為準※   　　【本書優勢】 　　本書自2012年初版以來即為三民補習班地政士不動產經紀人面授與函授專班上課御用輔助教材並對外銷售，秉持著呈現最新暨蒐羅完整法規的使命，打破業界一年一版的常規，迄今九年已改版二十次，累積銷售量已突破上萬冊。並由三民名師群根據地政士、不動產經紀人證照考試命題範圍，將法規依實務彙整分為「基本法規、登記及測量類法規、估價類法規、地用類法規、地稅類法規及不動產類法規」六大類54種，幫助考生有架構地查閱學習。再搭配本社出版的地政士/不動產經紀人專業科目重點整理書籍，讓您不但知其然，也知其所以然。   　　地政士/不動產經紀人證照考試涉及

的法規是出了名的繁雜。擁有本書，幫讀者省去大量蒐羅瑣碎法規的時間，讓您把時間花在學習的刀口上。   　　【本次改版修法重點】 　　本書收錄至出版日前之最新法規，改版修法重點包括： 　　◎土地稅法（110.06.23） 　　一、增訂非都市土地被徵收前移轉，免徵土地增值稅之要件，包括供公共設施使用、依法完成使用地編定及經需用土地人證明等；並明定修正條文施行時尚未確定案件符合上述要件者，亦可適用免徵規定，以保障納稅義務人權益。   　　二、配合政府功能業務與組織調整，明定地價稅每年11月開徵，俾切合稽徵實務。   　　◎土地稅法施行細則（110.09.23） 　　一、刪除地價稅按期徵收及納稅義務基準

日之規定。   　　二、修正地價稅申請按自用住宅用地稅率課徵，土地所有權人申請之自用住宅用地，超過本法第十七條第三項規定之一處及超過同條第一項規定之面積限制，未擇定時之適用原則。並增訂土地所有權人申請依本法第三十四條第五項規定自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，面積超過限制之適用原則。   　　三、刪除土地所有權人須於土地增值稅繳納期限屆滿前檢具依本法第三十一條第一項第二款規定相關費用之證明文件，向稽徵機關申請之期限。   　　四、土地所有權人收到土地增值稅繳納通知書有計算錯誤情形，回歸依稅捐稽徵法第十七條及第三十五條規定辦理。   　　五、配合本法第三十五條刪除被徵收之土地，二年內重購土地得申請

退還已納土地增值稅，刪除須檢附相關文件規定。並增訂所有權人申報土地移轉，申請適用本法第三十九條第二項本文及第三項本文規定免徵土地增值稅，應檢附之證明文件。   　　◎所得稅法（110.04.23） 　　一、修（增）訂視為房屋、土地交易之規定 　　(一)個人及營利事業交易預售屋及其坐落基地，視為房屋、土地交易。 　　(二)交易持有股份（或出資額）過半數之營利事業之股份（或出資額），該營利事業股權（或出資額）之價值50%以上係由我國境內之房地所構成者，該交易視同房屋、土地交易。但排除屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者。   　　二、延長個人短期交易房屋、土地適用45%及35%稅率之持有期間 　　(一)

持有房地期間在2年以內者，稅率為45%。 　　(二)持有房地期間超過2年，未逾5年者，稅率為35%。 　　(三)持有房地期間超過5年，未逾10年者，稅率為20%（同現制）。 　　(四)持有房地期間超過10年者，稅率為15%（同現制）。   　　三、明定當次交易按公告土地現值計算之土地漲價總數額，始得自房屋、土地交易所得減除。   　　四、明定個人交易股份或出資額、預售屋及其坐落基地之報繳規定。   　　五、明定個人交易房屋、土地未提示費用證明文件者，稽徵機關得按成交價額3%計算其費用，並以30萬元為限。   　　六、營利事業比照個人依持有期間按差別稅率分開計稅 　　(一)總機構在我國境內之營利

事業： 　　1.持有房地期間在2年以內者，稅率為45%。 　　2.持有房地期間超過2年，未逾5年者，稅率為35%。 　　3.持有房地期間超過5年者，稅率為20%（同現制）。 　　4.營利事業交易其興建房屋完成後第1次移轉之房屋及其坐落基地，依規定計算之房地交易課稅所得，仍併計營利事業所得額課稅，稅率為20%。 　　(二)總機構在我國境外之營利事業： 　　持有期間在2年以內之稅率為45%，超過2年之稅率為35%。   　　七、明訂稽徵機關對於營利事業未提示帳簿、文據者，比照個人房地交易成本費用核定方式，並明定房屋、土地交易損失之抵減規定。   　　◎土地登記規則（110.07.13） 　　一、規

範網路申請土地登記作業包括全程網路申請及非全程網路申請，並明定可提出網路申請土地登記之對象、應附文件、繳費方式、後續登記處理程序及登記案件電子檔案保存之規定。   　　二、為推廣土地登記線上聲明等措施，修正申請登記之當事人、申請預告登記之登記名義人及申請塗銷預告登記之原預告登記請求權人得免親自到場之規定。   　　三、配合民法第一千一百七十七條規定，修正繼承人有無不明時之產權登記程序規定。   　　◎非都市土地使用管制規則（110.10.13） 　　一、增訂依工輔法第二十八條之十規定，由取得特定工廠登記者擬具用地計畫變更編定為特定目的事業用地之建蔽率為百分之七十，及該用地計畫位屬山坡地範圍內者

，得免受面積不得少於十公頃之限制規定。並因應工業區內非製造業之產業使用土地變更編定為特定目的事業用地，以及為利不同產業發展更具彈性，其使用強度依核定之開發計畫使用，修正相關規定。   　　二、增訂依第二十八條第二項或第三項規定免檢附興辦事業計畫核准文件之變更編定案件，直轄市或縣（市）政府核准前之程序規定。   　　◎都市更新條例（110.05.28） 　　一、簡化協調程序：經直轄市、縣（市）主管機關認定屬高氯離子鋼筋混凝土（海砂屋）或耐震能力不足之建築物而有明顯危害公共安全者，得準用建築法第81條規定程序辦理強制拆除。   　　二、提高容積獎勵：屬高氯離子鋼筋混凝土或耐震能力不足而有明顯危害公

共安全者，容積獎勵上限為各該建築基地1.3倍原建築容積，且不得再申請都市更新建築容積獎勵辦法、自治法規及其他法令規定之建築容積獎勵項目。   　　三、授權中央主管機關訂定耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全之認定方式、程序、基準及其他相關事項之辦法。   　　◎遺產及贈與稅法施行細則（110.04.26） 　　一、修正遺產稅納稅義務人未於規定期限內辦理捐贈財產之產權移轉登記或交付，或給付剩餘財產差額分配請求權金額之財產者，稽徵機關依法補徵遺產稅有關加計利息之起迄日及利率規定。   　　二、增訂被繼承人死亡後始經法院判決確定為其所有之財產，其遺產稅申報期間之起算日；增訂依證券交易法規定私募之有

價證券，繼承開始日或贈與日之估價方式。   　　三、增訂本法第十九條、第二十四條及第二十五條所稱一年內，係按曆年制計算。   　　【三民考生上榜心得1】地政士上榜生：陳怡禎 　　國文：67分 　　民法概要與信託法概要：58分 　　土地法規：62分 　　土地稅法規：73分 　　土地登記實務：80分   　　建築系跨考地政士，善用口訣半年上榜 　　本科為建築系，大學畢業後首先投入建築師考試，於年後剛好銜接地政士上課檔期，於是在三民補習班的蔡老師與家人鼓勵下報名了地政士班。當初報名原因是為了多學習一項專業，跨領域從事相關產業，增加自己的專業技能，而從12月底至隔年6月考試為期半年之全職備考過程。  

　　分享各科準備方法： 　　【民法概要與信託法概要】 　　1.初期配合老師上課，反覆複習及預習民法課程（應至少3-5遍），掌握每個章節都要確實明白。 　　2.整理上課體系圖筆記，練習申論時應時常拿出筆記對照架構。 　　3.大量練習申論題，記住法條（考試答題必寫）並找出各法條之關聯性可以用很活而不死背的方式練習民法。 　　4.製作自己的考場體系圖做為讀書時的架構索引。 　　5.信託法及親屬繼承編每年幾乎各一題，考前加強這兩部份（全背），再配合總則、債編、物權編以重點考點的部分讀。   　　【土地法規】 　　1.我習慣配合老師的上課方式，以主題式的方式整理土地法規之重點，進而比較各主題之異同。

　　2.針對重點整理架構：事由（如區徵之原因）、程序（如區徵之申請文件和禁止時間）、完成後效力(如權利義務變動)、撤銷或廢止（如他項權利或耕地租約之影響）。 　　3.申論答題時應寫出重點法條，及適時寫出大法官釋字或是學者見解之比較，增加答題之豐富度，和一般考生的答題下較能明顯拿到高分。 　　4.地政士法全背（考一題且應拿20分上下），以保障其他題之失誤。   　　【土地登記實務】 　　1.針對四大重點整理架構：人（主體）、事（客體）、時（申請程序）、物（申請文件）且同時得為申論答題架構。 　　2.這科應該是相對背誦部分較多之科目，我會找出各條文關鍵字加以發明口訣背誦。其中分為測量（考一題）及登

記（考三題），而其中以登記之部分為投資報酬率較高，若時間緊迫應將重點著重於登記之部分。 　　3.平時練習申論時做到精準下標題，由於此科內容龐大，其實只要平時有練習，考前最後衝刺時特別加強記得各題型之大標子標及小標就已足夠（配上法條更佳）。   　　【土地稅法規】 　　1.找出各條文關鍵字並發明既好又有趣的口訣背誦。 　　2.製作結構稅率表。總共9種稅，其中可分為課稅目的、納稅義務人、稅率、稅基、免稅或優惠稅率的辦法、準備的文件、申請的期限、處罰方式。整理成表格以便對照每種稅法的異同，也方便日後記憶衰退時快速找到重點。 　　3.申論答題時得用憲法（如第143條）或課稅目的做為破題。稅法的作答要點

應著重於答題架構完整、稅率表達清楚、以及把握計算題。   　　【三民考生上榜心得2】不動產經紀人上榜生：張學員 　　國文：54分 　　民法概要：51分 　　不動產估價概要：88分 　　不動產經紀相關法規：75分 　　土地法與土地稅相關法規：68分   　　年近50歲，4個月考取不動產經紀人證照 　　當一位在職考生，準備國考其實有點累人，白天要工作，家裡又有三個孩子的中年老爸來說，除了上了年紀腦袋記憶力退化外，工作上的事有時很忙， 下班後又得忙孩子和家裡瑣碎的雜事，如何想辦法擠出時間看書，是最大的挑戰。特別是三位孩子又是不同的學習階段，分別是高三、國三和小三，每天放學後的補習和才藝，讓下班後的我

幾乎就成為計程車司機了，一下子去接老大下課，一下子要接老二去補習，然後再去接學才藝的老三。除了每天晚上10點過後，全家梳洗完畢後，高三學測生和國三會考生，開始要坐在書桌前讀書時，老爸終於可以安安靜靜地坐下來看個二小時的書。 而早上提早半個小時到一個小時起床，在早晨最安靜的時間，把前一天晚上整理的筆記，上班前再看一下加深印象，也成了習慣，效果加倍。   　　分享各科準備方法： 　　【不動產估價概要、不動產經紀相關法規】 　　這二科特別是「不動產估價概要」，一開始也是先買了參考書籍自己看，但發現高中大學讀文組的我，對數字的東西有莫名的恐懼，本身又不是從事不動產相關行業，在這二門和不動產行業比較相關

的考科上，好像光自己看書是不夠的。於是上網看了一些輔考中心的介紹短片，並比較不同參考書的編排方式，覺得蔡老師的不動產估價概要和林強老師的不動產經紀相關法規課程，講解過程簡單扼要，課程時間也不長，先花點時間把雲端課程聽一次CP值應該很高，果然誠如二位老師所言，這二科是效益比極高的大補丸，和其他二科相比，法規條文不多，考古題重複出現的比率極高，值得先把這二科搞定。蔡老師說的，考試前要把選擇考古題，至少作27次，我大概作了7次吧，因為我覺得最後都記起來了所以就沒再繼續練習，而相關的記憶口訣也很好用，真的像蔡老師所說，邊跑步或去爬山時，把相關的口訣抄在小紙條上，重複背誦最後自然就很熟練了。至於蔡老師沒

編到的部分，自己也嘗試用這個方式自己去編口訣，效果還不錯。   　　有關「不動產經紀相關法規」這一科，有很多容易混淆的地方，像有關廣告行銷的部分，公平交易法、消費者保護法、不動產經紀業管理條例和大廈管理條例，通通都有提到。罰則的部分更是混亂，透過林強老師的講解，可以先行理解一些脈絡，有助於後面條文的背誦與釐清。所以我蠻推薦在邊讀參考書時，搭配二位老師的講解。   　　【民法概要、土地法與土地相關稅法】 　　民法概要的部分，我覺得真的是一大挑戰，雖然命題範圍比地政士命題內容少，但一千多條條文，真的只能擇考古題考過的條文看看就好，申論題就至少可以寫出些東西，選擇題的話難度真的不低，每個答案看起來都

對，也每個答案看起來都不對。反正讀民法就當看閒書一樣，很多條文和我們生活其實是息息相關，多看幾次增加自己的法學常識其實是相當不錯。至於土地法和土地相關稅法概要，這次的選擇題幾乎全對。

2022土地稅法規(十版)(地政士適用)(贈準備要領及導讀影音課程)(歷屆試題100%題題詳解)

為了解決一個人可以申請幾間自用住宅的問題，作者洪正,劉力 這樣論述：

　　《土地稅法規》要怎麼準備？三民輔考名師林強告訴您，本書免費贈送準備要領及導讀影音課程。 　　★收錄最新95～110年地政士歷屆試題，100%題題解析！ 　　★將歷屆試題穿插於內文對應段落，凸顯重要考點！ 　　★2021年最新修正法條收錄！ 　　【常見問答】 　　Ｑ:本書內有包含題庫嗎？ 　　A:本書除了重點整理以外，還包含95～110年地政士試題共16份，100%題題詳解。 　　Q:請問本書是最新的法規嗎？ 　　A:本書收錄至出版日前之最新法規。 　　【本書適用】 　　這本《土地稅法規》適用於專門職業及技術人員普通考試地政士考試。 　　【考試簡介】 　　地政士考試不限科系，只

要高中（職）畢業即可報考，採及格制度沒有錄取人數限制，只要總成績達60分就合格。加上「實價登錄」實施後，地政士地位提升，收費行情每件約15,000～24,000元，月入可高達20萬元！且考試科目與不動產經紀人考科重疊性高，同時取得，業界最吃香！ 　　【本書優勢】 　　．土地相關稅法條文太多，腦內概念含糊不清？ 　　．對各種相近的土地稅法概念感到混淆嗎？ 　　．考場作答腦內一片空白無法思考？擬答順序顛倒錯亂？ 　　．遇到計算題直接想放棄？適用何種稅率搞不清楚？ 　　以上對於土地稅法規理解不夠通透的問題，三民輔考老師都知道，這本書將帶您解決困惑，取得高分！本書試圖透過重點整理引導，輔以歷屆試題

演練的方式，幫讀者排除這些應試障礙。 　　【本書優勢】 　　一、深入淺出 　　本書整理相關土地稅法規（土地稅法及其施行細則、房屋稅條例、契稅條例、所得稅法財產交易新制部分、遺產及贈與稅法及其施行細則、稅捐稽徵法及其施行細則及工程受益費徵收條例），將法規內容化繁為簡，讓考生以簡馭繁；提高易讀性，在概念融會貫通下，證照唾手可得。 　　二、條理分明 　　各章節開頭字字珠璣地詳列學習重點，先提供讀者引路明燈，心中先有大致框架，再一一梳理法規脈絡，完整擊破學習盲點，緊扣命題大綱進行章節安排。以精緻圖表輔助學習，釐清相似或易混淆概念，並結合實務，讓讀者在法規研讀及實務操作之間靈活運用。 　　三、齊全

完備 　　作者精研81～94年地政士土地稅法規考古題，將考點相同的題目分列於書中內文相對應之段落，協助考生更具體的理解各主題過往命題焦點。每章節後面，備有相對應之歷屆試題，便於考生檢視自我學習成效，從中釐清命題動態。書末幫考生貼心準備95～110年地政士土地稅法規考古題，由三民輔考名師精心審訂，題題詳解，讓答題井然有序、層次分明。理論概念與計算題型兼顧，完美擬答一揮而就，伴讀者克服申論題恐懼！ 　　四、重點凸顯 　　本書採雙色印刷，答題關鍵字以藍色標記，利用黑白藍三種色調，進行系統性學習。多一種顏色，多一道區隔，就是要使複雜的土地稅法規，在讀者腦海中更見清晰。 　　【準備要領】 　　「土地

稅法規」一科的相關法規範圍較廣，而觀察歷屆試題出題趨勢，考生務必熟讀「土地稅法及其施行細則」、「房屋稅條例」、「契稅條例」、「遺產及贈與稅法及其施行細則」與「稅捐稽徵法及其施行細則」之相關規定，另要建立稅務基本架構如下： 　　一、意義及功能：了解個別稅法立法的目的與法條規定的主要意旨。 　　二、課徵範圍：針對課稅客體歸納。 　　三、納稅義務人：針對課稅主體歸納。 　　四、稅基：稅額計算的因子特別重要。 　　五、稅率：一般稅率及優惠稅率。 　　六、其他相關優惠、減免、不課徵及退稅等規定。 　　【本次改版修法重點】 　　本書收錄至出版日前之最新法規，改版修法重點包括： 　　◎土地稅法（110

.06.23） 　　一、增訂非都市土地被徵收前移轉，免徵土地增值稅之要件，包括供公共設施使用、依法完成使用地編定及經需用土地人證明等；並明定修正條文施行時尚未確定案件符合上述要件者，亦可適用免徵規定，以保障納稅義務人權益。 　　二、配合政府功能業務與組織調整，明定地價稅每年11月開徵，俾切合稽徵實務。 　　◎土地稅法施行細則（110.09.23） 　　一、刪除地價稅按期徵收及納稅義務基準日之規定。 　　二、修正地價稅申請按自用住宅用地稅率課徵，土地所有權人申請之自用住宅用地，超過本法第十七條第三項規定之一處及超過同條第一項規定之面積限制，未擇定時之適用原則。並增訂土地所有權人申請依本法第三十

四條第五項規定自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，面積超過限制之適用原則。 　　三、刪除土地所有權人須於土地增值稅繳納期限屆滿前檢具依本法第三十一條第一項第二款規定相關費用之證明文件，向稽徵機關申請之期限。 　　四、土地所有權人收到土地增值稅繳納通知書有計算錯誤情形，回歸依稅捐稽徵法第十七條及第三十五條規定辦理。 　　五、配合本法第三十五條刪除被徵收之土地，二年內重購土地得申請退還已納土地增值稅，刪除須檢附相關文件規定。並增訂所有權人申報土地移轉，申請適用本法第三十九條第二項本文及第三項本文規定免徵土地增值稅，應檢附之證明文件。 　　◎所得稅法（110.04.23） 　　一、修（增）訂視為房屋、

土地交易之規定 　　(一)個人及營利事業交易預售屋及其坐落基地，視為房屋、土地交易。 　　(二)交易持有股份（或出資額）過半數之營利事業之股份（或出資額），該營利事業股權（或出資額）之價值50%以上係由我國境內之房地所構成者，該交易視同房屋、土地交易。但排除屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者。 　　二、延長個人短期交易房屋、土地適用45%及35%稅率之持有期間 　　(一)持有房地期間在2年以內者，稅率為45%。 　　(二)持有房地期間超過2年，未逾5年者，稅率為35%。 　　(三)持有房地期間超過5年，未逾10年者，稅率為20%（同現制）。 　　(四)持有房地期間超過10年者，稅率為15%（同現制

）。 　　三、明定當次交易按公告土地現值計算之土地漲價總數額，始得自房屋、土地交易所得減除。 　　四、明定個人交易股份或出資額、預售屋及其坐落基地之報繳規定。 　　五、明定個人交易房屋、土地未提示費用證明文件者，稽徵機關得按成交價額3%計算其費用，並以30萬元為限。 　　六、營利事業比照個人依持有期間按差別稅率分開計稅 　　(一)總機構在我國境內之營利事業： 　　1.持有房地期間在2年以內者，稅率為45%。 　　2.持有房地期間超過2年，未逾5年者，稅率為35%。 　　3.持有房地期間超過5年者，稅率為20%（同現制）。 　　4.營利事業交易其興建房屋完成後第1次移轉之房屋及其坐落基地，依規定

計算之房地交易課稅所得，仍併計營利事業所得額課稅，稅率為20%。 　　(二)總機構在我國境外之營利事業： 　　持有期間在2年以內之稅率為45%，超過2年之稅率為35%。 　　七、明訂稽徵機關對於營利事業未提示帳簿、文據者，比照個人房地交易成本費用核定方式，並明定房屋、土地交易損失之抵減規定。 　　【三民考生上榜心得1】地政士上榜生：陳怡禎 　　國文：67分　　 　　民法概要與信託法概要：58分 　　土地法規：62分 　　土地稅法規：73分 　　土地登記實務：80分 　　建築系跨考地政士，善用口訣半年上榜 　　本科為建築系，大學畢業後首先投入建築師考試，於年後剛好銜接地政士上課檔期，於是在三

民補習班的蔡老師與家人鼓勵下報名了地政士班。當初報名原因是為了多學習一項專業，跨領域從事相關產業，增加自己的專業技能，而從12月底至隔年6月考試為期半年之全職備考過程。 　　分享各科準備方法： 　　【民法概要與信託法概要】 　　1.初期配合老師上課，反覆複習及預習民法課程（應至少3-5遍），掌握每個章節都要確實明白。 　　2.整理上課體系圖筆記，練習申論時應時常拿出筆記對照架構。 　　3.大量練習申論題，記住法條（考試答題必寫）並找出各法條之關聯性可以用很活而不死背的方式練習民法。 　　4.製作自己的考場體系圖做為讀書時的架構索引。 　　5.信託法及親屬繼承編每年幾乎各一題，考前加強這兩部份

（全背），再配合總則、債編、物權編以重點考點的部分讀。 　　【土地法規】 　　1.我習慣配合老師的上課方式，以主題式的方式整理土地法規之重點，進而比較各主題之異同。 　　2.針對重點整理架構：事由（如區徵之原因）、程序（如區徵之申請文件和禁止時間）、完成後效力(如權利義務變動)、撤銷或廢止（如他項權利或耕地租約之影響）。 　　3.申論答題時應寫出重點法條，及適時寫出大法官釋字或是學者見解之比較，增加答題之豐富度，和一般考生的答題下較能明顯拿到高分。 　　4.地政士法全背（考一題且應拿20分上下），以保障其他題之失誤。 　　【土地登記實務】 　　1.針對四大重點整理架構：人（主體）、事（客體

）、時（申請程序）、物（申請文件）且同時得為申論答題架構。 　　2.這科應該是相對背誦部分較多之科目，我會找出各條文關鍵字加以發明口訣背誦。其中分為測量（考一題）及登記（考三題），而其中以登記之部分為投資報酬率較高，若時間緊迫應將重點著重於登記之部分。 　　3.平時練習申論時做到精準下標題，由於此科內容龐大，其實只要平時有練習，考前最後衝刺時特別加強記得各題型之大標子標及小標就已足夠（配上法條更佳）。 　　【土地稅法規】 　　1.找出各條文關鍵字並發明既好又有趣的口訣背誦。 　　2.製作結構稅率表。總共9種稅，其中可分為課稅目的、納稅義務人、稅率、稅基、免稅或優惠稅率的辦法、準備的文件、申請

的期限、處罰方式。整理成表格以便對照每種稅法的異同，也方便日後記憶衰退時快速找到重點。 　　3.申論答題時得用憲法（如第143條）或課稅目的做為破題。稅法的作答要點應著重於答題架構完整、稅率表達清楚、以及把握計算題。 　　【三民考生上榜心得2】地政士上榜生：林旻葳 　　國文：58分 　　民法概要與信託法概要：54分 　　土地法規：61分 　　土地稅法規：74分 　　土地登記實務：68分 　　大四報考地政士，半年考取接軌職場 　　因為我就讀的科系是工程類，所以對法律的課程沒什麼概念，萬事起頭難，最痛苦的肯定是一開始跨入地政士考試，上民法發現一頭霧水的時候，當時我選擇上完課，若聽不懂我則會過三

四天去補課再聽一次，增強自己的法感，到了後期也漸漸上手，我覺得是不是本科系與會不會上榜並沒有太大的關聯，只要有心肯定可以克服這難關。 　　分享各科準備方法： 　　【民法概要與信託法概要】 　　民法是萬民之法，生活中大大小小的事情都與民法脫離不了關係，但也因為民法條文繁多，加上本身難度就偏高，所以往往會成為考生的夢靨，雖然民法很難，但跟著老師的腳步，會發現民法其實很有趣，個人認為讀民法的要點是：理解＞背誦，基本條文（七大請求權基礎、物權等）肯定得熟背，但其他條文只要能照法條的意思表達出來，基本上分數不會少到哪去，故讀民法時當天上完課一定要兩天內複習完畢，趁印象深刻時加強記憶，並且將老師的體系表

記憶起來，定能於應付許多題目時遊刃有餘，故讀民法時首要應當是建立自己法學架構，根深蒂固以後再開枝散葉，背誦其他的條文。 　　另外信託法及親屬繼承是民法科目中最有機會拿20分以上的章節，且幾乎每年都會各出一題，這兩個部分肯定要多加把握，將體系表及條文盡量熟背。 　　【土地法規】 　　土地法規難度在於各個法規都有規範類似的東西，像耕地相關的條文於土地法、平均地權、土地徵收都有不同的規範，且人事時地物規定都不同（像各優先購買權的行使期間等），又有諸多的大法官解釋，所以往往讀起來會覺得相對繁瑣，所以土地法規應著重於統整，將類似的規定整理出來，並進行比較（像抵費地及抵價地），自己進行比較過後能加深記憶

，且更有架構，部分難以記憶的條文應編口訣方便記憶（如土徵第三條「防水交公衛政教福國他」）。 　　地政士法的話就沒第二句話，全背就對了（至少要拿20分以上），條文簡單淺顯易懂，有背有分的考科。 　　【土地登記實務】 　　一開始讀土登時感到很不知所措，因為沒相關經驗，連謄本用途是什麼都不清楚，但老師會補充許多實務知識，讓考生更理解「土地登記」到底是在做什麼，其實土登這科最大的難度應該是在於記憶，因為條文大多都需要背誦，故需要背誦的條文我都會編口訣，方便自身記憶，後面再利用口訣進行擴張，最後達到背誦整個條文，土地登記規則這科相對來說算是好拿分，但也需要花一定的時間進行背誦，答題時可以運用老師教導的

答題方式以人事時物的架構進行作答。 　　【土地稅法規】 　　稅法相對來說算是簡單的一科，但也是需要進行統整的科目，後期複習稅法時，我習慣複習到房屋稅的納稅義務人，同時便會思考地價稅、土地增值稅、房地合一稅…等的納稅義務人為何，並編口訣方便記憶，貫穿稅法的核心主要就是納稅義務人、稅基、稅率、免徵減徵不課徵等規定，故將各稅的核心把握住，有餘力可以深入了解該稅的立法意旨，於答題時能達到破題的效果。土稅口訣有雲端的同學可以參考老師的口訣，多念幾次就能琅琅上口了。  

金融資產證券化法制之檢討

為了解決一個人可以申請幾間自用住宅的問題，作者陳郁庭 這樣論述：

金融資產證券化是一種很有趣的金融商品。此種商品最早起源於美國，早期主要藉由證券化方式，將金融機構之資產提早變現，用以解決資金短缺及資產流動性不足的問題。爾後，隨著不斷地發展與改良，此種商品不僅是流動性問題的解藥而已，更逐漸成為公司於傳統籌資方式（例如借貸、發行新股或公司債）之外，另一種新穎的資金募集管道。尤有甚者，個人亦得以自己之權利進行證券化，以提早取得資金，作為其他之運用。 於是，我國從善如流，於民國九十一年七月二十四日制定公布「金融資產證券化條例」，並陸續公布相關子法。起初的構想在於配合金融改革計畫，用以協助處理我國金融機構長期以來逾放比嚴重的問題。不過，由於不良債

權證券化之問題涉及層面較廣，遲遲未獲主管機關之核准；反倒是促成其他債權證券化之基礎。 截至目前為止，我國實務上共已累積九個案例，資產金額共計新台幣五百三十四點五億元。其中，就證券化標的而言，包括企業貸款債權(五個案例)、現金卡債權(一個案例)及房屋抵押貸款債權(三個案例)；就發行之地區而言，除「萬泰銀行現金卡債權證券化案境外發行部分」外，其餘皆於我國境內發行；就證券之募集而言，除「法商里昂信貸銀行企業貸款債權證券化案」、「台灣工銀第二次企業貸款債權證券化案」、「台灣工銀第三次企業貸款債權證券化案」及「建華銀行企業貸款債權證券化案」之全部或一部係採取公開招募方式之外，其餘皆以

私募方式為之；除此之外，各個證券化案例就商品內容之設計﹙例如利率或信用增強方式等﹚，皆不斷求新求變…其執行成果可謂相當豐盛。然於亮麗成績之背後，專業團隊就條文擬定之貢獻以及主管機關就制度運作之推動實為功不可沒的因素之一。不過，為使此項制度更盡善盡美，本文仍須就研究成果提出幾點意見或說明。 一、就資產之定義言︰本條例第四條第一項第二款之定義，形式上以動產擔保債權﹙及其物權﹚、不動產擔保債權﹙及其物權﹚、金錢債權、受益權及其他債權等標準區分為五類，似為井然有序。惟本文以為此種分類標準並無甚大實益，且第三類金錢債權彼此間之共通屬性不明，反倒容易滋生適用上之疑義。除此之外，其餘債權

未經主管機關之核准，則無法成為證券化標的，可能因此影響證券化版圖之發展。本文認為未來除側重自區別實益觀點反向思考分類標準之訂定外，待市場更為成熟之後，似得考慮以反面定義方式來定義資產，以增加證券化商品之自由發展與彈性﹙詳請參閱第二章第六節﹚。 二、就創始機構之定義言︰依本條例第四條第一項第一款之規定，係指金融機構或其他經主管機關核定之機構；依財政部台財融（四）第0928010999號令，政府機構亦取得創始機構之身份，其範圍可謂相當廣泛。惟本規定之射程仍不及於自然人，因此我國若欲推行個人權利證券化商品，仍有困難；此即為本規定得思突破之處﹙詳請參閱第二章第四節﹚。

三、就特殊目的機構言：我國採取「特殊目的信託」與「特殊目的公司」之雙軌制，用以作為破產隔離之紙上工具。為勝任此項功能，立法者就組織結構及相關法理均有調整，實已脫離於傳統之民事信託或公司之樣貌，故今後應以不同之角度加以認識。此外，就美日實務運作情形而言，尚有其他形態之特殊目的機構存在（例如合夥），我國法制應否一併跟進，仍值觀察﹙詳請參閱第三章﹚。 四、就服務機構言：服務機構係受特殊目的機構之委任或信託，代為提供服務或處理事務之機構。鑑於特殊目的機構之紙上工具性格，實際上並無管理能力，故本條例第三十五條第一項規定「受託機構『得』將信託財產之管理及處分，委任服務機構代為處

理。但以資產信託證券化計畫有載明者為限」；第八十四條第一項更進一步規定「特殊目的公司除所受讓之資產為依第四條第一項第二款第四目之信託受益權外，『應』將受讓資產之管理及處分，委任或信託服務機構代為處理」。惟我國實務上之案例，除由創始機構擔任服務機構外，尚由特殊目的機構擔任備位服務機構，本文認為此種作法有違制度設計之原意，並不妥適而有待改進﹙詳請參閱第二章第四節、第五節﹚。 五、就信用評等機構言：本條例第一百○二條規定，就公開招募之證券係採取強制評等，至於私募則未加以規定，委諸於市場力量之形成；本文認為此種差別待遇並不妥當。蓋幫助投資人判斷是否宜於投資之資訊，在於資產之品質，而

非關參與機構之信用，而此項資訊，亦非外部人可隨意加以鑑別，而有賴專業之評等機構就各項因素加以評分。故不管公開招募或私募之情形，對於評等機構之介入皆有同樣的需求；且就我國實務案例觀察，無論公開招募或私募之情形，均有信用評等機構的介入，並且依私募準則第三條第六款、第四條第六款規定投資說明說應載明信用評等之結果；可見，此規定確實容有檢討餘地﹙詳請參閱第二章第四節、第五節﹚。 六、就結構性融資之建立言︰依本條例第四條第一項第一款觀之，目前僅允許創始機構以將資產「信託」予受託機構，或「讓與」予特殊目的公司之基本方式，建立破產隔離機制。事實上，國際上尚有多種方式，例如「創始機構並不移轉

資產於特殊目的機構，而將所持有之信用風險以信用衍生性商品或保證加以避險以發行證券」 或是「創始機構並不移轉資產於特殊目的機構，僅將資產設定擔保物權予特殊目的機構以獲取資金，特殊目的機構以該借款債權及擔保物權(而非創始機構之資產)發行債券」 皆非本條例所規範之形態，未來應否將之納入本法體系加以規範，並使其享有各項稅負或規費上優惠，相當值得研究。 七、就資產之移轉言︰創始機構將資產設定信託或讓與予特殊目的機構，原屬於債權讓與之行為；有鑑於債權讓與通知之遂行不便，故本條例以第六條之特別規定作為債權讓與通知之變通方式，其立意甚美。不過，就本條例第五條引進公告制度作為對抗第三人要件之

規定，為我國民法所無，造成適用之疑義有待澄清﹙詳請參閱第四章第一節、第二節﹚。 八、就抵押權之相關問題言：倘作為資產之債權係以設定最高限額抵押權之方式作為擔保之情形，除非具有原債權確定事由，否則最高限額抵押權不因債權確定而轉變為普通抵押權，隨同移轉予特殊目的機構。此外，針對學說及實務引以為苦之抵押權移轉登記問題，本文主張用以擔保債權之抵押權，於債權移轉時即隨同移轉；由於抵押權之移轉屬於法定移轉之性質，故僅須於抵押權人欲實行權利時，再辦理登記即可﹙詳請參閱第四章第三節﹚。 九、就真實出售之判定言：資產是否真實移轉，屬於事實認定之層次，除非具有民法、信託法或

破產法上之無效或得撤銷之事由，否則不得任意推翻，以免動搖證券化標的之安定性及影響證券投資人之權益。此外，我國財務會計處理準則第三十三號公報，以控制權之有無作為判斷標準，固相當值得我國法院參考，惟如何適當地嵌進法律概念中，仍有待實務形成﹙詳請參閱第四章第四節﹚。 十、就受益證券及資產基礎證券之性質言：採行特殊目的信託機制所發行之證券為受益證券，依本條例第四條第一項第六款規定，屬於持分權證書。基於符合「市場喜好」觀點，認為除非採取「質的區別說」，否則以量分割之單一內容，將因無法符合投資人需求，而無法達到募集資金的目的。 以我國已發行之案例對照觀察，均係發行多

系列內容之證券，可見「量的區別說」之不合時宜；惟實務作法究係基於「質的區別」之思考，或根本屬於債券性質，仍有待釐清。不過，就信用評等之角度而言，「萬泰銀行現金卡債權證券化案」中就部分順位係採取之超額利差之信用評等方式即非「質的區別說」所能圓融解釋。因此，或應轉而檢討「將受益證券定位為持分權證券」是否正確之問題。 至於資產基礎證券之性質如何？自本條例第四條第一項第七款並無明確定位。學者有自本條例第八十一條、第九十七條推論其為債券性質。本文則認為債券性質之資產基礎證券固為常態，但無須因此否決持分權證券設計形態之可能。並且，我國目前並無實例得為參考﹙詳請參閱第五章第一節﹚。

十一、就有價證券之募集言：本條例同時引進公開招募及私募制度，作為有價證券之募集管道。關於私募之規定，係承襲我國證券交易法而來，因此該法設計上之缺點自亦全盤繼受。其次，本文以為在金融資產證券化之中，特殊目的機構（發行機構）為避免過多的證券持有人同時向其或服務機構行使權利，因而造成營運上之困擾，故往往透過大面額證券之設計，過濾掉不必要之小額投資人。是以，縱使採行公開招募時，應募人實際上亦多為具有資力之機構法人（即相當於私募準則第二項第一款之範圍），而與進行私募時所洽之特定人無異。因此，延續而來之制度上差異（例如主管機關之管制及資訊揭露之程度）是否仍有存在之必要，其實相當值得懷疑﹙詳

請參閱第五章第二節﹚。 十二、就制度整體而言：我們可以發現金融資產證券化的整個流程，除重視資訊之充分揭露外，尚相當倚賴信用評等制度之介入及重視專業人士之意見﹙例如律師之法律意見書﹚。主要原因在於資訊之揭露固有其必要性，然而亦應以其事實上屬於真實無誤為前提。因此，今後除擬定適當之資訊揭露標準外，應更重視此等參與者之功能並加重其責任，促使其善盡查核之責，以增強對投資人之保護。 以上所述，係針對我國金融資產證券化條例之規定所為之檢討。就草創時期而言，現行之簡單規定已足敷使用。然隨著市場發展之成熟，未來於資產之種類、特殊目的機制之種類、資產移轉之架構、甚至有價證

券內容之設計必定益趨複雜；然而，「千里之行，始於足下」，對簡易的制度原理加以徹底掌握，將有助於將來之以簡馭繁。