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不動產登記效力之研究

為了解決中和借址登記的問題，作者湯文章 這樣論述：

　　本論文主要在闡述不動產登記制度與財產權保障之關係。由於憲法規定人民之財產權，應予保障。不動產為財產權，依法應受保障。但因物權係對於物直接支配的權利，具有優先性及排他性。基於物權這種特性，如果不能從外部察知物權的發生、變更、消滅，必然糾紛不已，難以保證交易的安全。因此物權的變動，就需要有外在的表徵使人知、使人信。但以登記作為不動產物權變動之表徵，須採取契據登記制度以及登記對抗主義，才是不動產財產權保障最有效率之方式。　　現行民法物權編及土地法係採取權利登記制度以及登記生效主義，且以不動產登記簿之方式向外公示，進而賦予公示力、推定力及公信力。然而，不動產權利取得、變更、限制及消滅，不同類型之

登記有不同的效力爭議。故本論文聚焦於不動產登記簿以及各種不動產登記效力之探討，闡述登記之效力在財產權保障中所引發的相關爭議，俾使交易糾紛能夠減少發生。　　不動產登記的目的為了保護交易安全，但登記後權利狀態變更、消滅必須辦理變更登記、消滅登記，又會發生登記權利狀態與真正權利不符的情形，由於我國目前登記實務採取權利登記制兼採實質審查主義，應經過實質審查後才能賦予權利，但實際運作係採取書面形式審查，若因審查錯誤導致登記錯誤，應由地政機關負損害賠償，如登記人員有重大過失，登記機關更可向其行使求償權，並不合理，有加以修正之必要。

不動產交易資訊透明之研究—以實價登錄制度為中心

為了解決中和借址登記的問題，作者王浩泉 這樣論述：

不動產市場之特性，除吾人所知交易金額龐大，次級市場區分複雜外，又因其為不完全競爭市場，一般人如欲進行交易，常有力不從心之感，資訊的蒐集及交易對象的尋找，往往皆得透過不動產經紀業執行。然而，透過買賣雙方當事人的委任關係，卻容易因為資訊不完全及資訊不對稱，使不動產仲介業者產生道德風險，或發生逆選擇的情形。因此，如何提升消費者的資訊地位平等，使資訊不透明的情形得到改善，已成為健全不動產交易之重要課題。以往不動產市場的交易價格，皆仰賴經紀業提供，無公正客觀之標準，肇致我國房價漸漸失控的現象。因此，藉由市場機制調控正常價格，已是緣木求魚，我國為了導正房價亂象，健全不動產市場，便透過立法及政府干預的方式

，建立了「實價登錄制度」，漸漸使得不動產市場的價格，慢慢得以揭露。然而，比較不動產交易資訊相對透明的國家後發現，以自由市場經濟著稱的國家，價格資訊皆非以公法方式介入市場，為何交易資訊仍能比我國透明。我國的實價登錄制度，若以經濟便利性角度出發，則以地政士為申報義務人，是否符合經濟效益。再者，該制度所涉及限制或侵害人民的權利義務時，對於憲法所保障的基本權，是否有未盡妥善之處？導致地政士對此反彈聲浪未曾停歇。契約當事人以外之第三方，被賦予締約前資訊揭露義務之基礎為何？不動產經紀業有違善良管理人義務，民事即有損害賠償制度，公法介入私法自治的理由為何？為使制度回歸建置初衷，促使其發揮應有之經濟效率，特嘗

試以本文檢視並研究之。本文區分為五章，將就不動產交易資訊透明之經濟理論、他國實施現況、我國實務與法制研析，相關法律議題予以探討，第一章說明研究動機、研究目的、研究範圍、研究方法。第二章探討經濟理論與資訊透明的關聯。第三章將實施實價登錄制度國家與我國實施現況，做執行面之比較與討論，並以客觀標準檢視各國與我國制度之優劣。第四章討論就現行制度下，探討我國制度面臨之問題，包括法制面與執行面，並提出解決實際執行面困境之方法。第五章為結論與建議。期能透過本文之研究，發現實價登錄制度缺失，並從制度面改進其運作方式，期使我國不動產資訊透明能更臻完善。