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國宅待售戶出租可行性探討-以新竹市國民住宅為例

為了解決國民住宅出租的問題，作者蘇倍慶 這樣論述：

國民住宅原係政府以公平及效率的原則，協助人民擁有良好的居所及居住環境，並有效的照顧中低收入者以達到住宅補貼公平的目標。但近年來全國各地國民住宅於興建完成後所面臨待售戶數量居高不下的問題，政府處理態度仍受限於現有國民住宅條例等法令限制，照顧低收入戶之原意亦未解決。 出租國宅制度在過去考量「國宅基金」循環使用的前提，及地方政府須派專人負責國宅管理以致庶務成本極高之故，目前僅台北市持續辦理中。若檢討引進民間投資參與解決現行國宅待售戶問題之方式，以政府興建-民間營運方式，最符合本研究之目的，而私部門投資租賃住宅與一般住宅開發最大的不同點就在經營。「物業管理」即是透過控制、交易不動

產，對於不動產的改善除了對不動產所有人產生收入，並可在相關法令規範與社會責任下追求最大經濟報酬。 在提昇國宅資源使用效率，並兼顧地區發展現況前提下，本研究提出可行運作機制為：一、釋出待售國民住宅做為租賃住宅使用，解決國宅基金虧損問題：實證研究以財務績效評估新竹市公學新村國宅乙區出租之效益，出租年期以20年之邊際報酬率為最高，另外考量私部門物業管理顧問公司之ROE值達到15﹪的前提下，考量對其以租稅優惠、權利金減收或一定年期後之建築設備維（修）戶費用與補助的方式之下提昇民間投資意願。與目前內政部初擬之國宅促銷方案相較，租賃顯然更具效益。二、輔以執行需求面的住宅補貼政策刺激租賃

住宅市場需求，並且照顧低收入戶居住需求：租金補助與房租津貼。三、在日趨複雜的租賃住宅管理需求下，以管理專業的考量將現行國民住宅管理業務民營化：為滿足租賃住宅與一般事務、租賃行銷與設備等多元需求，將待售國民住宅出租之營運方面經由民間管理合約將經營權交由民間營運，透過民間參與活絡營運狀況後，國宅主管機關則負責相關業務審核、核定及國宅管理維護基金運用。除了對於政府之財政負擔改善外，亦可分擔營運風險並導入民間經營效率。