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民辦都更之實施與救濟

為了解決土地協議分割同意書的問題，作者蔡璧如 這樣論述：

2012年3月28日爆發的文林苑事件，北市府對於王家的合法獨立建物執行強制拆除，該建物無礙公共安全，且由外觀上看來並無都更之必要。王家與其支持者誓死抵抗，同意戶因原有房屋早被拆除而返家無期亦備受煎熬，預售屋的買主亦稱自己才是真正受害者，同時間政府與實施者皆堅稱一切都是「依法行事」:依照「都市更新條例」。文林苑事件引起的質疑與辯論迄今未歇，公權力之發動是否與重要公益失去連結？都更法制之設計與運作是否向建商不當傾斜？民眾之權利救濟於實體或程序上是否有不當障礙？2013年4月26日，司法院釋字第709號解釋宣告都更條例若干條款不符憲法要求之正當行政程序，相關機關應就違憲部分檢討修正。值此修法之際，

正是對都更體制全面體檢的良好時機。本文將聚焦於民辦都更模式，依都更條例的多階段行政程序設計，深入檢視各階段中政府行政行為之法律性質與救濟途徑、分析造成重大爭議之條款所牽動之公法或私法關係、探究法規之實體與程序規定是否合宜、並歸納實務判決對於都更法律之適用與解釋原則，冀能提供修法之適切建議。整體觀之，無論是採協議合建或是權利變換方式，民辦都更體制所採取的多階段行政程序，於一開始自行劃定更新單元時就與重要公益失去有效連結，而於「事業計畫」與「權利變換計畫」階段就個案之公益性與必要性亦無具體之檢驗標準。隨著程序之遞進，對於不同意者之基本權限制逐漸加深，但對不同意者權利之保護卻逐漸弱化，甚至在執行階段

導致不同意者之財產權與居住自由被完全剝奪。此種法制之設計思維亦反映在實際運作上，政府傾向與實施者站在同一立場，在「大多數人之私益等於公共利益」與「加速都更」此理所當然之脈絡下，不同意者之權益經常被忽略，且被迫負擔不成比例的不良後果。確實，就不同意者之權益保障，都更體制之設計於各階段中無論在實體與程序方面均有欠缺之處，尤其是執行階段，實施者得借用公權力之設計更讓整個都更體制朝實施者偏斜而去，致不同意者與實施者間所產生之私權關係嚴重失衡。而於行政救濟方面，法院傾向尊重審議會之判斷餘地而採寬鬆立場，故就行政行為對地主權益之侵害是否合理與正當，似易錯失再度檢驗之機會。本文主要建議，政府劃定更新地區時，

應確保民眾之程序參與並明白揭示其救濟之道；於事業計畫核定前，宜准許地主撤銷同意書；於權利變換階段，應增設同意機制，估價師之選定與委任宜讓地主參與，審議核復之救濟程序應予明文釐清；於執行階段，因強拆與強徵手段不符公益與比例原則，恐不宜適用於民辦都更案件。總括而言，現行都更之法律體制一律以單純「國家與人民」之公法二維思維來規範都更事務，自對當事人間私益之權衡欠缺考量。尤其民辦都更主要涉及以私法為本質的私權關係，此種因循公法框架之制度設計，更無法平衡兼顧各方私益之調和。本文亦贊同，都更之實施應以公辦都更為主要之模式，俾能與上位的都市計畫產生有效的連結，並較可能基於公益之理由而發動公權力。至於民間發動

之都更，因多以追逐私益為主要目的，政府之介入既無法確保權利人間利益之公平分配，又無法提供與公益之有效連結，在無都更必要性與急迫性之情形，則以回歸傳統私法自治之範疇，經全體同意為宜。惟重要的是，無論是民辦與公辦都更，應訂定具體之公益檢驗標準，並區分都更之必要性與急迫性，以分級制度適用寬嚴不同的程序，且應於各階段設計針對個別建物公益性與必要性之評估機制。尤其，強制拆除與強制徵收都必須節制為最後手段，僅宜運用在情況最為急迫嚴重之案例。如此，始能期待各方當事人與社會大眾同享都更之果實。