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以消費爭議實例探討知名房仲提供「交易安全制度」對消費者的影響

為了解決房子過戶費用2019的問題，作者陳揚智 這樣論述：

　　不動產買賣市場頗為龐大，隨便一個產品動輒都是百萬、千萬甚至上萬的標的，房地產總價高，甚至是消費者的全部身家財產，而買賣當中充滿了風險。買方拿出價金期望順利取得房地所有權及使用權；賣方拿出權狀文件，期待售屋款項能確實落袋為安。房屋仲介業者及地政士一般都會建議在簽約時買賣雙方能採用成屋履約保證，由中立的第三方經手金錢和權狀，以保障雙方權益。　　而所謂「履約保證制度」，則因各家建經公司自行所設計之產品制度不同而有所各自的命名，可能稱為「成屋履約保證」、「買賣價金履約保證」或是「交易安全制度」，而本文命名所提到之「交易安全制度」則為中信房屋所提供命名之履約保證服務之名稱，從過去消費爭議中，發現屋

主採用某知名品牌仲介公司所提供之履約保證服務，房子被過戶後買方提出部分異議，造成屋主無法透過履保機制取得任何價金，而是必須費時費力透過訴訟定讞後才能取得價金，顯見無法落實保障買賣雙方？其次，透過比較多家提供履約保證之建經公司，發現多數公司只是提供類似「價金管理」之服務，並無完整之履約保證制度執行，因攸關諸多買賣房屋消費雙方之權益，引發本文研究之動機。　　本研究透過質化研究中之深度訪談了解相關業者、地政士及消費者對成屋買賣履約保證服務之理解與看法；其次，本文研究針對實際採用履約保證服務合約卻仍產生消費爭議之狀況，探討履約保證之真正效力為何？研究結果發現雖然目前成屋買賣市場都會採用履約保證服務，但

訪談中得知包含消費大眾、房仲業者甚至地政士都只是大概了解成屋履約保證流程，但不見得完全了解其保證之風險及真實性，事實上「成屋履約保證制度」充其量只是仲介公司提供仲介服務下的糖衣，讓買賣消費者雙方覺得安全性非常高，而增加透過該品牌仲介及其特約地政士服務機會，事實上買賣價金之流向及保障都無人控管，目前端賴業者自律，對多付出履約保證費用的消費者而言並不公平，其實應該將「履約保證」正名為「價金託管」，讓消費者清楚明白此制度僅具保管功能而非有保證之能力，如果產生任何買賣糾紛，買方錢拿不回來、賣方產權也們保障，只能走訴訟甚至好幾年的時間，而且價金還要放在建經公司端，對屋主完全沒有保障；而諸多案例凸顯部分建

經公司提供之履約保證服務的不足，包括價金流向不明確以及控管能力不足，導致糾紛頻傳；研究結果也顯示即便業者及消費者採用了履約保證制度，還是要加強風險控管，也期待主管機關正視成屋履約保證服務市場運作情形，提出方針及相關管制的法規，而目前金融監督管理委員會掌管銀行合法的「信託帳戶」，但卻無法管理部分仲介品牌所屬建築經理公司非信託的「一般帳戶」，而建築經理公司的主管機關是內政部，而目前完全沒有建築經理公司的管理法規，最多只有公平交易委員會於96年因應屢屢申訴才向仲介公司端針對違反不實廣告條例輕輕懲處，而十多年過去了，成屋履約保證下還是存在許多糾紛及問題，因茲事體大，相關主管機關應該跨部會整合建置相關法

規及管理辦法，並公告法規及違規案例讓消費者可輕易查知，讓各房屋仲介業者、地政士及建經公司心生警惕，才能完善整體成屋履約保證服務市場，讓消費者獲得更周全的保障。