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強制執行關於不動產點交制度之研究

為了解決現況交屋敗訴的問題，作者陳韋諭 這樣論述：

摘要 強制執行法拍不動產交易制度，係指債權人為滿足其金錢債權，依強制執行法及相關法令規範，聲請地方法院民事執行處查封、拍賣債務人之不動產，由拍定人或承受人依法定程序買受後，債權人就該賣得價金而受清償之交易制度，法拍不動產交易程序，主要以強制執行法第二章第三節「對於不動產之執行」之規範。 法拍不動產因具有按拍次減價拍賣之特性，又現今不動產交易市場房價節節飆高，相較於其他不動產交易價格為低廉，乃係吸引有意購置不動產者之主要誘因。致使法拍不動產之市場佔有逐漸增加，然而因法拍交易糾紛頻傳，且標購法拍不動產之程序繁複，交屋時間冗長不確定，常令欲購置者望而怯步，實際上簡單的出價搶標過程，卻潛

藏許多不可預測的風險， 拍賣之不動產，買受人雖自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，但買受人未必已取得該不動產之占有。若該不動產現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，必須依賴執行法院解除其占有，使買受人取得該不動產之占有，此即為點交執行命令程序，屬於強制執行法第四條第一項第六款所列執行名義之一種。 當投資人標得不動產標的物，在漫長等待不動產交付前，即是本文所討論的『點交』，拍定人要自行向法院聲請點交，以合法程序取得占有，要通過勝訴判決取得使用收益標的物，除了花費勞力時間外，有可能面對敗訴付出代價時間等拖延，更不可預測的黑道海蟑螂惡勢力風險隱身背後；可點交案件

有可能因債務人或第三人占有變成不點交，此時因強制執行法屬非訟事件，不審理實體法律關係，則拍定人要自行設法取得占有，除了一方面向法院另行起訴，還要與占有人斡旋給付一筆搬遷費，更有可能協調不成遭受損害之不測風險。 倘拍賣後不點交，拍定人必須另行興訟或付出代價補償占用人，從拍定人、法院就點交之協議、訴訟等程序，都會產生經濟、時間、勞力等交易上成本。然而，市場機制的法拍投資與一般投資房地產具有相當的差異性進入限制門檻高與障礙程序較高。投資者常對法院於拍定後不點交望之怯步，拍賣與點交乃屬不同程序，點交係強制執行中另一個別執行名義；拍賣公告註明不點交，並不剝奪拍定人聲請點交，或許拍定人另行起訴請求占

有人交付拍定不動產之權利，終其結果，出賣人，不論法院或債務人，均負有將拍定不動產交付拍定人之義務，使拍定人獲得買受人之利益，始符交易公平之理念。 因此本文透過點交程序之探討，就交易成本之經濟分析、公平性及交易安全進行探討，期待能修法拍賣與點交之程序，展現司法、法律之美，將法律體系結構一致性，追求法律正當性基礎的實質結構之美，法律概念之精緻化的形式結構之美，正義感情滿足之法律公平性，活化法律生命之美法律概念和目的性之詮釋，法律體系一致性之司法之美；與社會實情需要接軌追求法律實效性，毋庸徒增拍定人負擔與浪費勞力時間，更可節省司法資源，減少法院訴訟資源。

我國強制執行程序實務上拍定物之研究-以瑕疵擔保責任為中心

為了解決現況交屋敗訴的問題，作者莊尚軒 這樣論述：

回想1989年8月26日無殼蝸牛集體發起「無住屋運動」，其訴求是「家不是枷，居住是一種基本人權」，然而房價不合理的飆漲和財團恣意的炒作地產，造成一般人民無力負擔，因此「法拍屋」的選擇便提供人民希望！法拍屋迷人之處在於經由法律規定強制拍賣債務人之財產，所以能以低於市價的價格買到物超所值的房屋。惟俗語說「水能載舟，亦能覆舟」，法拍屋的市場充滿著陷阱，比方說買受之標的物在點交時才發現與現況不符，甚至有滅失的情形，又不動產資訊的不透明，導致買受凶宅、海砂屋或有其他嫌惡設施，此時該如何救濟？此實為執行實務之難題！本文主要是探討我國強制執行程序實務上拍定物之瑕疵擔保問題，進行學術性的體系整理及實務裁判的

研析。按強制執行拍賣程序，拍賣物是否具有瑕疵，直接對於應買人之購買意願及拍賣價格影響甚大，亦間接影響債權人之債權滿足及債務人之債務清償，茍應買人買受有瑕疵之拍定物或買受之標的物業已毀損滅失、甚至誤賣第三人之物時，勢必預見日後會另起爭訟，此會造成法院拍賣之不安定性，降低人民對於法院拍賣之信賴。因現行法律關於瑕疵擔保部分規範過於嚴苛，實務運作過於狹隘，為迅速實現及保障當事人權益，本文提出關於拍定物之瑕疵擔保的制度上及實體上之建議，以減少當事人訴訟拖累，並確保法院拍賣之安定性及確實性，促進國家經濟繁榮。故而，本文為追求當事人及利害關係人之實體上及程序上之保障，集結學術論述及參照與我國制度相近之外國立

法例，俾能對修法之方向提出前瞻性之建議，以期能振興司法信譽、提昇強制執行績效，並訂定強制執行法統一見解及實務操作，以落實強制執行程序貴在迅速之精神，亦希冀作為立法者日後參考。