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別讓買房變成你的惡夢

為了解決買賣房屋違約金上限的問題，作者可道律師事務所 這樣論述：

你正陷在土地房屋買賣糾紛的困境裡，不知如何脫身？ 想解套，先看針對相關問題，法院怎麼判！ ‧預售屋的樓中樓設計好誘人，買了才知道是二次施工的違建？ ‧以為賣漏水屋被抓到頂多負責修復就好，哪知道有人因此被關？ ‧即便合約裡特別註明，頂樓住戶也未必可以使用屋頂平台？ ‧買到傾斜屋，除了要求解約，也可以向房仲索賠？ 本書蒐羅房地買賣可能引發的各式糾紛個案，並引用判例，由律師逐一點出判決重點，幫助讀者在購屋前建立足夠的相關背景知識，不讓買房美夢變惡夢！ 苦於房地交易糾紛者必買：理解法官判決的思考路徑，找到於己有利的蒐證方向。 房屋仲介必備：關於房地買賣的種種問題、必備相關知識

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記帳‧報稅錯誤160問(七版)

為了解決買賣房屋違約金上限的問題，作者峻誠稅務記帳士事務所 這樣論述：

　　記帳、報稅，是合法企業應盡的義務之一，但身為公司財會人員或記帳人員，是否仍因對稅法的了解不夠或不小心的失誤，而讓公司苦嚐補稅、罰款的滋味？本書精挑公司行號記帳、報稅時常犯的160種錯誤，依問題、法源、建議、處罰四階段編寫，教您從他人的錯誤中汲取寶貴經驗，避免重蹈覆轍而付出慘痛代價！本書深入淺出，閱讀容易，是企業會計人員及記帳士最佳工具書。 作者簡介 峻誠稅務記帳士事務所 　　成立於1987年，目前服務的中小企業帳務處理稅務規劃逾千家，提供客戶優質完善的服務品質，專業負責的品質深獲顧客推崇與信賴。 　　主要服務內容： 　　帳務處理、工商登記、會計制度規劃、稅務顧問暨節稅規劃、財務管

理顧問、企業教育訓練、同業顧問、同業加盟、移轉訂價報告撰寫編製。 　　目前為貴族牛排、丹堤咖啡、統一7-11便利超商、OK便利超商、全家便利超商、萊爾富便利超商、85度C及奧黛莉等多家加盟總部指定配合之優良事務所。 第一篇　營業稅 　 第1章　銷項憑證　Chapter 1 Q1　公司過期剩餘的空白統一發票於下期繼續使用 Q2　公司支付代付款項取得公司抬頭之進項發票，未於取得代付款項時開立發票 Q3　建設公司尚有尾款未收足而所有權已移轉，待收取款項時才開立發票 Q4　公司發票開立錯誤時，在發票上錯誤處塗改並加蓋負責人章 Q5　公司總分支機構採分別報繳營業稅時，兩者間之貨物移轉均未開立發票

Q6　公司發票剛好用完，借用他人公司發票來開立 Q7　補習班之收入均未開立發票報繳營業稅 Q8　公司被查獲漏開發票時，並無減輕處罰之規定 Q9　公司經核定使用統一發票而不使用 Q10　公司開立發票後，其收取之支票如無法兌現，未申請發票作廢 Q11　公司經營類似外銷貨物或勞務，未申報適用零稅率 Q12　公司銷售貨物取得之違約金或賠償金未依法報繳營業稅 Q13　公司以自製產品送禮或犒賞員工未開立發票課徵營業稅 Q14　公司解散或廢止時，處分餘存貨物未申報繳納營業稅 Q15　利用郵局或銀行帳號銷售貨物或勞務之公司未依法繳納營業稅 　 第2章　進項憑證　Chapter 2 Q1　公司車輛過戶，未開立發

票報繳營業稅 Q2　公司為促銷週年慶，舉辦抽獎活動，購入小客車之進項稅額未申報扣抵銷項稅額 Q3　員工未經約定使用自有車輛從事工作，所發生修理費之進項稅額申報扣抵銷項稅額 Q4　公司購買九人座以下自用乘人小汽車，將進項稅額申報扣抵銷項稅額 Q5　公司購買自用小客車因未申報扣抵銷項稅額，日後轉讓時亦未開立發票報繳營業稅 Q6　以融資租賃方式承租自用乘人小汽車之租金、利息及手續費所支付之進項稅額均拿來扣抵營業稅 Q7　公司酬勞員工貨物或勞務，將其進項稅額申報扣抵銷項稅額 Q8　公司蒐集員工消費所取得之發票申報扣抵銷項稅額 Q9　以公司名義興建或購置員工福利設施等固定資產，其相關進項稅額未申報扣抵銷

項稅額 Q10　公司所購置員工工作服、工作鞋之進項稅額未申報扣抵銷項稅額 Q11　公司經事先約定補貼員工油單，其進項稅額未申報扣抵銷項稅額 Q12　公司取得進項發票憑證，其提出申報扣抵銷項稅額之時間並無限制 Q13　營業人取得非實際交易對象所開立之統一發票申報扣抵銷項稅額 Q14　股東會贈送股東紀念品之進項稅額申報扣抵銷項稅額 Q15　獨資行號負責人購買個人使用之不動產，將所取得之進項憑證申報扣抵銷項稅額 Q16　免用發票之小規模商行因天然災害遭受損失無法營業，未繳納營業稅 Q17　公司取得餐飲業進項發票申報扣抵銷項稅額 　 第3章　申報繳納　Chapter 3 Q1　公司兼營免稅貨物或勞務，

當年度最後一期未調整申報 Q2　公司兼營免稅進口貨物或購買國外勞務，當年度最後一期營業稅未調整申報 Q3　公司取得海關核退進口貨物溢繳之營業稅額，未於當期辦理扣抵申報 Q4　公司購買國外勞務，均未辦理營業稅申報 Q5　接受國外客戶訂貨後，向第三國供應商進口（不經通關程序）該項貨物即辦理轉運之交易型態，均適用零稅率 Q6　公司以快遞運送貨物出口適用零稅率，無金額之限制 Q7　統一發票書寫錯誤，均收回原發票作廢 Q8　公司發票未開立任何營業額，不須辦理營業稅申報 Q9　臨時性表演活動不須報繳營業稅 Q10　公司逾期辦理營業稅申報，只要補報將不會遭受處罰 第二篇　扣繳及暫繳 　 第1章　扣繳申報　

Chapter 1 Q1　公司聘請專家演講所支付之鐘點費，未辦理扣繳申報 Q2　公司以非即期支票給付酬勞或租金，未辦理扣繳申報 Q3　公司支付外國人薪資，未辦理扣繳申報 Q4　公司給付大陸人民薪資，未辦理扣繳申報 Q5　將勞工自願提繳之退休金列入扣繳憑單之薪資總額 Q6　公司多繳了薪資扣繳稅款 Q7　公司承租房屋，未依規定扣繳稅款 Q8　公司在年度中辦理註銷解散，未辦理扣繳申報 Q9　公司支付派赴大陸地區員工薪資，未辦理扣繳 Q10　公司提供摸彩活動之中獎獎金或獎品皆未辦理扣繳申報 Q11　公司逾期未補辦扣繳申報 Q12　公司承租之房屋為多人共有，僅填報一人之扣繳憑單 Q13　公司發放董監事酬

勞及員工紅利，以股利憑單申報扣繳 Q14　多層次傳銷事業支付個人參加人百貨達一定標準之獎金或補助費，未辦理申報 Q15　退職所得經勞資雙方協議採分期給付時，未辦理扣繳 Q16　公司申報扣繳憑單時，金額申報錯誤 Q17　公司招待員工旅遊，未合併員工薪資辦理申報 Q18　公司給付廠商之利息未辦理扣繳或取具統一發票 Q19　扣繳義務人已依規定扣繳稅款並向公庫繳納，但未在次年1月31日前填報扣繳憑單 Q20　公司給付權利金或租金，依契約約定由扣繳單位負擔稅款且以未含稅金額辦理扣繳 Q21　扣繳單位所開立之扣免繳憑單給付總額未扣除勞工自願提繳之退休金 　 第2章　暫繳申報　Chapter 2 Q1　公司

未依規定辦理暫繳申報 Q2　公司將補繳暫繳稅款之滯納金及利息，列為公司費用申報營利事業所得稅 Q3　公司辦理解散、廢止、合併或轉讓時，未辦理暫繳申報 Q4　公司採用前半年所得計算暫繳稅款並自行申報 Q5　公司網路暫繳申報後，未將申報書及繳款書證明聯送交國稅局 Q6　公司有投資抵減金額之稅額可抵減，但未辦理暫繳申報 Q7　上半年間停業，未辦理暫繳申報 第三篇　未分配盈餘 　 第1章　股東可扣抵稅額帳戶　Chapter 1 Q1　公司未依規定設置股東可扣抵稅額帳戶 Q2　公司未保存股東可扣抵帳戶及憑證 Q3　公司會計年度為特殊會計年度，股東可扣抵稅額帳戶未變更 Q4　公司未將合併前繳納之所得稅計

入股東可扣抵稅額帳戶 Q5　合併消滅公司之股東可扣抵稅額帳戶餘額為負數，未併入存續公司計算 Q6　公司誤將營所稅結算稅額、核定稅額及未分配盈餘加徵之稅額列為營業費用申報 Q7　公司誤將可扣抵稅額超額分配給股東 Q8　公司年中買賣短期票券獲取利息所得，未將該筆利息所得稅款依比率申報計入股東可扣抵稅額帳戶 Q9　公司有金融資產證券化條例發行之受益證券，未將分離課稅扣繳稅款計入股東可扣抵帳戶 Q10　公司分派董監事、職工酬勞金時，未將稅額自股東可扣抵稅額帳戶減除 Q11　公司誤將未繳納之稅額計入其股東可扣抵稅額帳戶 Q12　公司收到股東可扣抵稅額帳戶核定通知書，其內容與記載不符，直接依自行記載內容作

為下一年度之期初金額 Q13　未將基本稅額與一般稅額間之差額計入股東可扣抵稅額帳戶 Q14　營利事業收到退稅款未自股東可扣抵稅額帳戶減除 Q15　存續公司因合併而承受消滅公司之股東可扣抵稅額帳戶餘額，計入日期未以消滅公司辦理當期決算申報日為準 　 第2章　未分配盈餘申報　Chapter 2 Q1　公司於申報未分配盈餘時，未以股東會決議之彌補虧損金額扣除 Q2　公司申報未分配盈餘，將87年以前所提撥的法定盈餘當作88年的減除項目 Q3　公司漏將短期投資回升利益計入未分配盈餘申報 Q4　誤將非公司組織之文化、教育團體辦理未分配盈餘申報 Q5　未將國外分公司所得計入未分配盈餘申報 Q6　公司解散或合

併後，未申報未分配盈餘 Q7　公司變更會計年度，未於期限內申報未分配盈餘 Q8　公司過了5月31日仍未辦理未分配盈餘申報 Q9　公司未依規定申請暫停註銷登記，又未依限申報未分配盈餘 Q10　將未實際提撥之法定公積作為未分配盈餘減項 Q11　公司未申報股利憑單及全年股利分配彙總申報書 Q12　公司分配盈餘時，未將盈餘分配之可扣抵稅額填發股利通知書通知股東 Q13　公司過了1月底尚未申報扣繳憑單及股利憑單 Q14　未分配盈餘之計算以課稅所得為基準 　 第3章　股東可扣抵稅額比率　Chapter 3 Q1　營利事業於計算股東可扣抵稅額時，未計算可扣抵稅額比率之上限 Q2　公司將補繳以往年度營利事業所

得稅作為前期損益調整 Q3　兩稅合一制實施後，公司組織營利事業在辦理盈餘分配時，稅額扣抵比率計算錯誤 Q4　89年度以前處分資產溢價收入，於計算稅額扣抵比率時未計入 Q5　公司誤將提列日作為提列之法定盈餘公積或特別盈餘公積計算稅額扣抵比率之基準 Q6　營利事業更正補報未分配盈餘時，未注意稅額扣抵比率有否變動 第四篇　營利事業所得稅 　 第1章　收入　Chapter 1 Q1　公司資金借給股東，未自行設算利息收入申報 Q2　公司取得補償收入未列報非營業收入 Q3　公司經營三角貿易，將負擔貨物瑕疵擔保責任之交易當作居間行為，依佣金收入申報零稅率 Q4　公司有投資抵減稅額之研發支出，未先減除政府補

助款 Q5　公司未將銷售予國外之貨物併入年度收入申報所得稅 Q6　公司未將已逾2年應付未付費用轉列其他收入申報 Q7　公司外銷貨品，未將已報關出口金額列報當年外銷收入 Q8　公司出租財產收有押金，未依規定計算租賃收入 Q9　公司依書面審核方式辦理結算申報，未將刷卡部分收入列入申報 Q10　工程公司採全部完工法計算損益，將完工認列時間延後 Q11　公司將未實現兌換虧損列報當期損失 Q12　公司清算完結前，以公司股本存入銀行所生利息，可不計入營利事業所得稅 Q13　營利事業購買公益彩券中獎獎金未計入其他收入申報繳納營利事業所得稅 　 第2章　成本　Chapter 2 Q1　餐飲業成本表無法與銷售桌

數、菜單相互勾稽 Q2　進出口貿易公司將賣方所支付運費列報公司成本 Q3　工程公司上年度列報成本高於實際成本，次年未轉列其他收入申報 Q4　公司列報成本費用未符合與收入配合原則 Q5　公司將借款購入之機器設備所支付利息依營業費用列報利息支出 Q6　受託人申報信託財產所得時，未依收入與成本費用配合原則分攤 Q7　公司進、銷、存未依據商品類別等級記載 Q8　公司經營多種產品，成本帳記載零亂，無法與銷貨勾稽配合 Q9　公司取得虛設行號發票申報營業成本 Q10　公司將工程成本列報營業費用 Q11　公司列報銷貨退回，未同時將存貨沖轉退回 Q12　製造業公司按原料耗用率較高之標準計算原料總耗用量，當作該產

品營業成本 Q13　公司未將上年度自行申報調降之成本更正 　 第3章　費用　Chapter 3 Q1　公司將逾期繳稅被罰的利息列為營業費用申報 Q2　公司將未實現匯率變動所生之損失列為兌換損失申報 Q3　公司將盈餘分配之股利當作薪資，申報為營業費用 Q4　公司將員工一般定期健診之費用列報營業費用 Q5　公司贈送貨品列報廣告費，未依規定編制總表及發票加蓋贈品贈訖戳記 Q6　公司未與員工簽訂合約，而將員工自備機動車輛汽油費列報公司營業費用 Q7　公司未依規定提列退休金，列報為營業費用 Q8　公司舉債購買股票所生利息支出列報當年公司利息費用 Q9　公司將滯報金、怠報金、滯納金及各項罰鍰等列為費用或損

失申報 Q10　進出口公司將對方所支付的運費、保險費列報為公司費用申報 Q11　公司將對大陸地區之捐贈列為費用申報 Q12　在台分公司將國外總公司所支付之管理費用列報為分公司的管理費用 Q13　公司未依稅法限制，將所有支出列報為費用 Q14　公司將支付之退休金全部列報為當年費用，未先扣除已提撥之勞工退休準備金 Q15　公司將犒賞員工旅遊費全部列報當年職工福利費用，未先扣除已提撥之職工褔利金 Q16　公司將招待經銷商出國之費用列報推廣費 Q17　營建業將與地主合建所支付之廣告費、銷售費用及代地主負擔之土地增值稅全數列為營建成本及費用申報 Q18　企業派赴大陸或外國子公司服務之台籍幹部薪資於母公司

列為帳上費用 Q19　營利事業轉投資，被投資事業虧損而原出資額並未折減者，其投資損失仍予認列 Q20　營利事業於商品或原料報廢時未經報備或會計師查核簽證報告核實認定，皆予認列 　 第4章　申報與繳納　Chapter 4 Q1　公司認為自行調整純益率依書面審核申報繳稅，國稅局即不會再查帳 Q2　公司認為自行依所得額繳稅申報即不會再遭國稅局查帳 Q3　公司認為免繳營業稅時，即可免繳所得稅 Q4　公司有漏報或短報情節，其營利事業所得稅申報委託會計師簽證，適用10年虧損扣除 Q5　獨資商行負責人變更，未辦理決算清算申報 Q6　教育、文化、慈善機關團體未依規定辦理結算申報 Q7　公司結算採用網路申報，未

確定是否上傳申報成功 Q8　公司降低純益率或所得額標準以適用營利事業所得稅之書面審核 Q9　公司結算申報後自行發現有短漏申報稅額，未在國稅局查稅前自動補報 Q10　營利事業於申報期限內繳納營利事業所得稅，但未如期申報 Q11　多層次傳銷事業個人參加人如無固定營業場所，可免辦營業登記，免徵營業稅及營所稅，但未申報綜合所得稅 Q12　消費合作社對外營業，未依法繳納營利事業所得稅 Q13　營利事業辦理營利事業所得稅結算申報時虧損，如有短漏報所得額，可不受處罰 Q14　年度進行中申請停業，可免辦理當期營所稅結算申報 第五篇　最低稅負制 Q1　獨資、合夥組織之營利事業仍要申報所得基本稅額 Q2　企業海

外投資收益不須納入最低稅負之稅基計算 Q3　最低稅負制的實施對象僅包括營利事業 Q4　外資來台投資但無固定營業場所，仍適用最低稅負制之規定 Q5　暫繳申報應納稅額包含最低稅負制所計算稅額 Q6　營利事業於結算申報時未享受任何租稅減免，僅於未分配盈餘申報時適用投資抵減獎勵，亦適用最低稅負制 Q7　營利事業計算課稅所得額時，各項免徵或免納所得稅之所得額及前10年核定虧損扣除額，不可自行決定有利之減除順序 Q8　無法直接合理明確歸屬之成本、費用或損失分攤，不會影響基本所得額之計算 Q9　最低稅負制實施後，不會影響營所稅應繳納稅額之計算 Q10　實施最低稅負制意味著租稅減免將完全取消

從消費者保護法探討住宅租賃定型化契約

為了解決買賣房屋違約金上限的問題，作者許家瑋 這樣論述：

住宅租賃法制在民國(下同)105年以前，僅有民法及土地法有相關規定，相較於不動產買賣，在過去長期以來是被政府較忽視的一塊。一直到104年惡房東張淑晶事件的新聞報導，其以極不公平的定型化契約條款坑殺房客的行徑引發舉國譁然，隨後有關各種惡房東及惡房客的新聞如雨後春筍般接連爆出，住宅租賃的議題開始受到注意。而近年來，都市地區的房價高漲，許多民眾無法負擔買房的成本，住宅租賃的需求日漸增高，居住正義的議題隨之興起，人民迫切希望政府介入住宅租賃市場的呼聲愈來愈高。實務上，住宅租賃契約大多是定型化契約，由出租人單方面擬定或提出。有關定型化契約，我國民法第247條之1及消費者保護法第二章第二節皆有規範。消費

者保護法第17條更以授權各個目的事業主管機關制定相關定型化契約應記載及不得記載事項的方式，建立了一套法律效力極大的行政管制體系，雖然其是否有過度侵害契約自由的疑慮，目前尚無定論，但不可否認的是，消費者保護法透過此套管制機制確實較周全地保障了消費者的權益。而住宅租賃定型化契約是否能適用消費者保護法相關規定，涉及住宅租賃關係是否為消費關係。內政部在105年制定公布「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，試圖將大部分的住宅租賃關係納入消費者保護法的範圍作規範，以保障承租人權益。惟過去實務上，長期以來較傾向認定住宅租賃關係非屬消費關係，不能適用消費者保護法相關規定。因此前開規定公布後，住宅租賃關係

在何種情形下是消費關係，可以適用前開規定，演變成實務上爭論不休的議題。又內政部於106年制定公布「租賃住宅市場發展及管理條例」，該條例以是否具消費關係將住宅租賃關係分為二種，具消費關係者，適用消費者保護法相關規定；非具消費關係者，適用該條授權主管機關另行制定「應約定及不得約定事項」。惟究竟如何判斷住宅租賃關係是否為消費關係，仍無統一的標準，實務上甚至呈現行政部門和司法部門幾乎完全相反的見解。故本文主題之一在於探討住宅租賃關係是否為消費關係，透過對實務上行政機關內部資料及司法判決的整理，試圖對此議題提出看法與建議。而因住宅租賃契約大多是以定型化契約的形式呈現，故對於定型化契約的性質與規範亦是本文

討論的重點之一。誠如上述，現行消費者保護法對於定型化契約之行政規制，是否有過度侵害私法自治及契約自由？現行制度是否有可以在改善的地方？本文皆會作詳盡的討論。此外，我國住宅租賃法制，過去僅有民法及土地法的基本規定，但隨著消費者保護法相關規定的介入與租賃住宅市場發展及管理條例的制定，各個法規的適用對象不盡相同卻又有彼此重疊之處，我國住宅租賃法制演變得愈來愈複雜。故本文以法令制定的時間線為介紹順序，依序介紹民法、土地法、消費者保護法相關法令(即有關住宅租賃之定型化契約應記載及不得記載事項)、租賃住宅市場發展及管理條例的內容，以期能對我國住宅租賃法制的全貌有相當的了解。最後，筆者統計了105年至108

年我國行政院消費爭議申訴系統中的資料，住宅租賃相關爭議中，有關「承租人提前終止契約問題」、「租約終止或期滿，出租人未返還全額押金問題」及「修繕問題」類型的爭議，數量為前三名。故針對此三個議題再加上之前所述之住宅租賃關係是否為消費關係的問題，本文將作議題討論與司法案例研析，並對實務上常發生的住宅租賃問題提出相關建議。綜上，本文試圖透過對學說文獻及實務判決的整理與分析，從消費者保護的角度出發，探討住宅租賃定型化契約中當事人雙方的權利義務關係，並呈現我國目前住宅租賃定型化契約相關法制上及實務上遇到的問題，對這些問題提出修法建議，以期能使我國住宅租賃法制更加健全，切實保障住宅租賃契約雙方當事人的權利，

實現居住正義。