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開發期購物中心流行物販業種租戶組合之影響要素研究─以汐止 U Town 為例

為了解決遠雄ifg的問題，作者陳基昌 這樣論述：

購物中心產業發展在台灣已歷經二十年，還記得購物中心在台灣零售市場剛萌芽時，消費者毀譽參半！『譽』的是購物中心空間環境的大器、舒適！『毀』的是購物中心的商品業種組合與動線佈局，讓已長久習慣百貨公司按樓層區分商品業種之制式規則的大部份消費者亂了套！普遍聽到的是消費者抱怨「找不到要買的東西」「跟迷宮一樣！走得好累！」「不好逛」等等怨言！就連一般物販業種租戶業者也皺眉頭，很多品牌租戶對購物中心觀望不前！然『購物中心』作為一種零售業態，也兼為一種商業地產類型，再加上二十年來經濟發展、產業轉型、與都會更新的衝擊與契機，帶動許多零售產業或非零售產業企業財團前仆後繼的投入『購物中心』的投資開發，同時也掀起一

波波原屬『百貨公司』的從業主管也投身『購物中心』的籌設運營；這之間有土法鍊鋼者、有赴國外考察取經者、有延攬國際購物中心專才或顧問公司者、也有直接與國外購物中心開發商進行合作者；總之在眾多業者胼手胝足，努力與租戶、消費者互動、溝通、調整下，『購物中心』與傳統『百貨公司』的業態區別，逐漸被市場認知與接受，而購物中心包括流行物販業種在內的商品業種租戶組合，在比一般百貨公司更具優勢的空間資源與娛樂休閒商機集客條件下，就越發呈現出多元與活潑。既然是『購物中心』，如果是在商品物販與服務的方面，最先讓人想到的應該就是『流行時尚』的相關物販及服務；在這裡所謂的『物販』係國內一般百貨商場業界的術語，實際就是『零

售』的意思；特別就『集客』行銷的面向而言，『流行時尚』的相關物販及服務之品牌租戶組合，更能貼切表現出該『購物中心』的市場與客層定位；因此本研究即嘗試從上述購物中心產業在台灣發展所引申出的『購物中心定義與類型』、『購物中心承租戶業種組合的定義與影響因素』、『台灣購物中心的發展與業種組合異同性』、及『開發期購物中心流行物販業種租戶組合之影響要素』等課題，進行相關研究文獻及網路、報章、出版等次級資料之蒐集與探討；欲從中梳理出可以運用『層級分析法(Analytic Hierarchy Process, AHP)』來規劃的研III究架構；並以新北市汐止『遠雄 U Town』作為開發期購物中心流行物販業種

租戶組合之影響要素的研究個案標的。本研究經實證分析歸結，在影響開發期購物中心流行物販業種租戶組合的要素中，以『汐止鄰近商圈影響』及『汐止人口組成結構』分居影響權重值排序之一、二位，但因差距微渺，得視此兩者為並列；排序第三者為『已知既有主力大店』，『汐止家戶經濟指標』則是排序居末的第四位，以資規劃相關業種組合之路徑。