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高住宅負擔背後的迷思？ ─以房價所得比、擁屋數、房價合理性及購屋壓力主客觀因素分析

為了解決realty income股價的問題，作者林佑儒 這樣論述：

臺灣近年來由於房價高漲，住宅需求者住宅負擔及延伸住宅負擔問題成為關注焦點。本研究以新購置住宅者之住宅負擔為主軸，從主客觀住宅負擔指標角度切入，探討總體及個體房價所得比、購屋者住宅支出壓力、購屋者房價合理性看法等，釐清高住宅負擔背後的四大迷思，第一、探究高房價所得比是否代表高住宅負擔；第二、高房價低所得現象背後資產(擁屋數)之影響；第三、為什麼購屋者認為房價不合理仍進場購買房子；第四、究竟住宅負擔為真實存在抑或僅是虛構故事。本研究以最小平方法、分量迴歸模型、二項羅吉特模型及多項羅吉特模型進行實證。研究實證結果主要有以下四點結論：第一、高房價所得比並非單純代表高住宅負擔，可能為操作高財務槓桿的投

資者，因此國內外多以中位數或平均數房價所得比數據探討住宅負擔時，恐有失真之疑慮；第二、以房價所得比探討住宅負擔問題時，購屋者擁屋數(資產)及對房價看法(包含房價合理性看法、房價趨勢看法等)應列入考量，且高房價或高房價所得比並非代表高住宅負擔；第三、購屋者因房價預期心理、剛性自住需求及從眾心理等因素，造成購屋者縱使認為房價不合理仍會進場購屋；第四、住宅負擔的問題為真實存在，但住宅負擔主客觀指標影響因素並不相同，住宅負擔指標應增加考量隱藏財富、購屋者主觀看法等因素才能綜合衡量購屋者實際住宅負擔。高住宅負擔問題過去文獻上多以房價與所得、房價所得比或貸款負擔率等客觀指標進行評估，並提出相關政策建議，但

較少針對高住宅負擔背後迷思進行探討。本研究針對重要研究成果提出四點建議：第一、建議探討購屋者住宅負擔時，除房價與所得外，擁屋也為重要資金來源，應一併列入考量，而政府公布住宅負擔指標時，除以總體房價所得比評估各縣市的住宅負擔情況外，也應針對不同族群(如租屋者、首購者、擁屋者等)分析住宅負擔風險，才能更有效評估社會上購屋者實際住宅負擔，分析住宅負擔問題。第二、房地產兼具投資與自住雙重性，探討住宅負擔問題時應針對自住者進行分析，才能更精準評估實際情況，探討社會上實際之住宅負擔問題，因此學術探討時應試著排除購屋目的為投資之購屋者，並針對購屋自住之購屋者進行分析，才能有效評估實際住宅負擔情形，而政府分析

其住宅負擔指標時，也應一併考量社會投資風氣因素，針對投資情況進行控管，了解投資與自住比例，避免因投資者過度投資炒作房價，造成自住者承擔沉重的住宅負擔，產生住宅負擔問題。第三、政府應建構更為健全的住宅需求面資訊，提供租屋者、購屋者不同面向的資訊分析，減少市場上假新聞或錯誤資訊的影響，且能豐富住宅市場分析資訊，降低各類購屋者因資訊不對等造成的含淚購屋(或租屋)之風險，也有助於相關學術研究的推展。第四、高房價或高房價所得比背後並不能代表高住宅負擔，分析住宅負擔問題時應考量不同區域的購屋門檻，政府應針對不同地區房價與所得適配性提供協助。學術面向於後續探討時，除了聚焦高房價與高房價所得比所產生的住宅負擔

問題外，或可進一步探討如何引導不同類購屋者評估自身能力，以購置(或租用)符合能力的住宅產品；政策面向，政府擬定高住宅負擔問題相關政策時，不論高低房價都可能產生住宅負擔問題，應針對不同地區購買者擬定協助方案，除了降低首購者的利息負擔外，更應思考如何利用需求面向資訊，引導不同類所得者購買(租用)到合適的住宅，使得各得其所。

不動產經紀公司之競爭策略與評價-以信義房屋為例

為了解決realty income股價的問題，作者張家興 這樣論述：

探討信義房屋在數千家不動產經紀業的激烈競爭環境中，如何脫穎而出，成為我國不動產經紀業的龍頭。透過企業的財務報表（營收成長率、負債比率、現金流量）評估信義房屋的財務績效。了解台灣房地產發展歷史與不動產發展軌跡，透過SWOT與五力分析法了解該公司之競爭策略與發展策略。利用麥肯錫公司（Mckinsey & Company Inc.）用於衡量公司價值的分析方法，Compeland、Koller＆Murrin（2002）：「Valuation：Measure and Managing the Value of Companies」，所述及的企業價值評價、價值驅動因子及敏感度分析。了解該企業關鍵價值驅動

的因子為何?價值驅動因子對於股價的敏感度？並對該公司進行評價。研究結論認為，價值驅動因子的敏感度大小分別為1.WACC（加權平均資金成本率）、2.營業成本率、3.營業費用率、4.存貨、5.固定資產佔營收比率、6.營業利益率、7.營收成長率、8.折舊率、9.應收帳款周轉率與10.股利。運用現金流量折現模式(DCF model)，計算出信義房屋企業價值約為每股35元。