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連房仲都說讚!許代書教你從買賣到繼承的房地產大小事：80%的人都不知道的，不吃虧、不受騙的房地產眉眉角角

為了解決履約保證 只 保障 買方的問題，作者許哲瑝 這樣論述：

　　交易過程中，你的交易對手不打算設立履約保證專戶，要不要同意？ 　　你賣房後幾個月，買方發現有漏水，你有義務理會他？不是交屋了？ 　　買賣契約如何看？買賣雙方的權利義務為何？ 　　簽約前，為什麼要調謄本？謄本重點在哪？產權乾不乾淨怎麼看？ 　　父母要把房子過戶給你，要怎麼處理才好？如何節稅？ 　　賣房子，你要專任委託或是非專任委託？ 　　房地合一稅有節稅的方法嗎？ 　　二○一八年的時候，有一個關於房屋買賣詐騙案的新聞報導，內容是說買方沒有透過仲介私底下找尋自售房屋的屋主，談妥價格後馬上找代書簽約跑流程，並在買方支付兩成訂金後辦理過戶，過戶完成當下，買方立刻拿該不動產向民間借貸公司借款並

設定抵押權，完成借款拿到錢之後卻遲遲不給付尾款，等到屋主發現不對勁時，一切卻已來不及，買方早已拿著抵押借貸來的高額鉅款遠走高飛或避不見面，屋主只拿到兩成款項，房子卻早已是別人的了。 　　這樣的事件不是過去，而是現在進行式。 　　當然，這麼重大的詐騙事件不多，不過，許多伴隨房地產交易而來的糾紛，確實也不少。 　　從買賣雙方一切都談定，買方只是嫌了幾句屋況，屋主便拂袖而去，到雙方好不容易談成，但是交屋時間設定不良，買方過不了戶，賣方拿到不到錢，這些都會讓一件好事平添波折。 　　房地產的買賣涉及到買、賣雙方，還有居間的仲介。交易金額通常對三方而言，都有鉅大的影響，差個百分之十，可能就是屋主一

年的薪水，而幾十萬的介仲費，對仲介本人而言，也關係到收入的高低。 　　在鉅大的利益下，大家都變得不信任人，也不被信任，在這樣的環境下，你要如何順利而安全的買或賣一棟房子？對於整個交易的過程必須有一定程度的瞭解，才可以自保。房子也許會買貴，也許會賣便宜，但是至少拿得到錢，拿得到產權完整的房。 本書特色                        　　你遇得上的地產交易情況，都包含在內 　　買賣、繼承、共有不動產、親人臥病昏迷、稅務、貸款、借名登記，自然你也會學會如何看謄本、權狀。讓你學會處理一般非專業人士，一生會遇到的地產交易情況。 　　仲介出身的地政士，告訴你實用的訣竅，買屋不再送麻

煩 　　一定要開設履約保證專戶、簽約前買方一定要再調一次謄本、合約的價格一定要確認是否含仲介服務費、增建部分一定要詳實記載。 　　「我身處暴風眼中，因此安全無慮」本書作者在永慶房屋工作多年，之後轉任地政士，如此形容他的工作。也因為他居於中心點，對產生地產糾紛的要素有清楚的瞭解。 　　在本書中，他要告訴你，如何在一團混亂的時刻，保護自己的利益。 專家推薦                          　　忠益法律事務所主持律師 余忠益 　　台灣房屋金華家族總經理 陳金華 　　新北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長 陳佩芬 　　湯臣集團董事‧副總經理 陳威利 　　台灣不動產物業人力資源協

會創會理事長 游榮富 　　房產資深媒體人 楊欽亮 　　昱森地政士聯合事務所執行長 蘇晉得

履約保證 只 保障 買方進入發燒排行的影片

以消費爭議實例探討知名房仲提供「交易安全制度」對消費者的影響

為了解決履約保證 只 保障 買方的問題，作者陳揚智 這樣論述：

　　不動產買賣市場頗為龐大，隨便一個產品動輒都是百萬、千萬甚至上萬的標的，房地產總價高，甚至是消費者的全部身家財產，而買賣當中充滿了風險。買方拿出價金期望順利取得房地所有權及使用權；賣方拿出權狀文件，期待售屋款項能確實落袋為安。房屋仲介業者及地政士一般都會建議在簽約時買賣雙方能採用成屋履約保證，由中立的第三方經手金錢和權狀，以保障雙方權益。　　而所謂「履約保證制度」，則因各家建經公司自行所設計之產品制度不同而有所各自的命名，可能稱為「成屋履約保證」、「買賣價金履約保證」或是「交易安全制度」，而本文命名所提到之「交易安全制度」則為中信房屋所提供命名之履約保證服務之名稱，從過去消費爭議中，發現屋

主採用某知名品牌仲介公司所提供之履約保證服務，房子被過戶後買方提出部分異議，造成屋主無法透過履保機制取得任何價金，而是必須費時費力透過訴訟定讞後才能取得價金，顯見無法落實保障買賣雙方？其次，透過比較多家提供履約保證之建經公司，發現多數公司只是提供類似「價金管理」之服務，並無完整之履約保證制度執行，因攸關諸多買賣房屋消費雙方之權益，引發本文研究之動機。　　本研究透過質化研究中之深度訪談了解相關業者、地政士及消費者對成屋買賣履約保證服務之理解與看法；其次，本文研究針對實際採用履約保證服務合約卻仍產生消費爭議之狀況，探討履約保證之真正效力為何？研究結果發現雖然目前成屋買賣市場都會採用履約保證服務，但

訪談中得知包含消費大眾、房仲業者甚至地政士都只是大概了解成屋履約保證流程，但不見得完全了解其保證之風險及真實性，事實上「成屋履約保證制度」充其量只是仲介公司提供仲介服務下的糖衣，讓買賣消費者雙方覺得安全性非常高，而增加透過該品牌仲介及其特約地政士服務機會，事實上買賣價金之流向及保障都無人控管，目前端賴業者自律，對多付出履約保證費用的消費者而言並不公平，其實應該將「履約保證」正名為「價金託管」，讓消費者清楚明白此制度僅具保管功能而非有保證之能力，如果產生任何買賣糾紛，買方錢拿不回來、賣方產權也們保障，只能走訴訟甚至好幾年的時間，而且價金還要放在建經公司端，對屋主完全沒有保障；而諸多案例凸顯部分建

經公司提供之履約保證服務的不足，包括價金流向不明確以及控管能力不足，導致糾紛頻傳；研究結果也顯示即便業者及消費者採用了履約保證制度，還是要加強風險控管，也期待主管機關正視成屋履約保證服務市場運作情形，提出方針及相關管制的法規，而目前金融監督管理委員會掌管銀行合法的「信託帳戶」，但卻無法管理部分仲介品牌所屬建築經理公司非信託的「一般帳戶」，而建築經理公司的主管機關是內政部，而目前完全沒有建築經理公司的管理法規，最多只有公平交易委員會於96年因應屢屢申訴才向仲介公司端針對違反不實廣告條例輕輕懲處，而十多年過去了，成屋履約保證下還是存在許多糾紛及問題，因茲事體大，相關主管機關應該跨部會整合建置相關法

規及管理辦法，並公告法規及違規案例讓消費者可輕易查知，讓各房屋仲介業者、地政士及建經公司心生警惕，才能完善整體成屋履約保證服務市場，讓消費者獲得更周全的保障。

【全新暢銷增訂版】買一間會賺錢的房子：最受信賴的獵屋高手，教你「不後悔的買屋36招」，挑間「增值中古屋」，比「定存」多賺20倍!

為了解決履約保證 只 保障 買方的問題，作者徐佳馨 這樣論述：

★全新收錄「房地合一」、「重購退稅」、「奢侈稅」，搞懂現省至少100萬★ 狂銷3萬冊， 房仲人手一本的買房指南， 《買一間會賺錢的房子》全新增訂版。 買對房子，少拼20年， 好房子，會默默幫你賺100～500萬。 各大媒體一致公認的房產專家「徐佳馨」專業分享 　　最熱門的房市議題大蒐錄： 　　★「房地合一」內容是什麼？如何申報最好？ 　　★現在買房，會被課「奢侈稅」嗎？如何避免？　 　　★現在買房，如何符合「重購退稅」的條件？ 　　★「公設比」的大、小公如何分？ 　　★公寓的樓梯間、地下室算哪一種？ 　　買中古屋放10年定存多賺20倍，「好宅」會自己變「豪宅」？ 　　買對

一間房子，比找一個伴侶更重要，單身更要買房子！ 　　你知道如何談高貸款成數、談低利率嗎？ 　　最受大家信賴的房產業者徐佳馨，從一個完全不懂房市交易的門外漢，到廣受各大新聞媒體爭相採訪專業房市解答，她經常受邀雜誌專訪、東森電視台「夢想街57號」等各節目，分析各種房市走向及現況，從負債十幾萬學貸，到買房子，踏入房產叢林，她是如何辦到的？ 　　誰不想買房子啊？月薪三萬多，如何圓夢？沒有富爸富媽，只能靠自己的小家庭、上班族、首購族，常在房地產市場上舉步維艱、步步驚心！房子，代表了幸福的憧憬與追求，買屋應該是完成夢想，而非一輩子的負擔！面對人生最重要的一筆開銷，別傻傻交出昂貴學費，搞清楚「費用」和「

需求」，才能買得安心、穩賺不賠！ 　　房產專家徐佳馨提出了現在年輕人要建立的兩個觀念：（1）買屋、換屋是主流經驗。（2）沒有自備款，休想買房子！書中列出6大在買賣房屋前最重要、最常見、也最容易忽略掉細節的問題，小老百姓該如何仔細評估自己的需求、精打細算每一筆花費、審慎選擇每一個物件？本書教你第一次買房也能挑到「會增值」的優良房屋，把自己的「好宅」變「豪宅」！ 　　徐佳馨以自身經驗為例，當年研究所畢業時，身上揹著十幾萬的就學貸款，且當時利率比現在高，只有第一年償還可免除利息的優惠。為了擔心白白把利息繳給銀行，她拚命存錢，靠著吐司和「永遠的榨菜肉絲麵」，以最儉省的方式熬過社會新鮮人的第一年，很

快就把貸款還完，辛苦是有代價的，她形容說：「贖回自由之身，那種感覺真的很棒。」 　　徐佳馨表示，節省的態度一旦養成，其實並沒想像的那麼苦，包括一群好朋友在內，我們都認為把儲蓄變成習慣之後，很快就能存到人生的第一桶金；接下來你就可以靈活投入有興趣的理財計劃，好比房地產、股市或債券。她喜歡房地產，很重要的一個原因在於，房子不僅僅是投資標的或金錢，它還代表人們對於幸福的憧憬和追求。老一輩總覺得要組成家庭、養兒育女，所以得買房子才能安身立命。 　　▲　2個買屋常識與潮流，你有沒有跟上？ 　　◎【常識1】年輕人要認清：現在沒有自備款，休想買房！ 　　10年前，為了鼓勵大家買房，銀行貸出的房貸成數高達

9成5，甚至新屋可全額貸款，但現在的年輕人已經沒有這種時代背景，買屋前，最起碼得要準備總價3成的自備款，還得擔心銀行的放款成數是否如預期。 　　→薪水不高是存不到錢的原因之一，但最主要的還是現代人的花費過高，愈早認清「沒有自備款無法買房」的事實，就愈能下定決心存到第一筆買房基金。 　　◎【常識2】一屋到底已經過時，買屋、換屋才是主流經驗 　　現在已經很少有人一屋住到老，買房是根據自己當時的需求，隨著時間過去，列入考量的條件也變多：小孩上學所以搬到學區、不想花太多時間通勤所以搬到鬧區……等等，自然有換屋的需要。 　　→下定決心存到第一筆頭期款，多看物件，審慎選擇第一間好屋，日後就能隨自己需求、

毫無後顧之憂的換房！ 　　▲　你現在的薪水，到底能買多少錢的房子？ 　　◎算一算，可以拿薪水的幾成來繳房貸？ 　　房市專家建議，房貸佔薪水的三分之一最剛好，而房屋總價，最好小於自備款和貸款的總額，這是為了避免日後銀行放款成數與預期不符。以下用簡單算式告訴大家，該如何計算現在的薪水能買多少錢的房子： 　　‧3.6萬（月薪）÷3=1.3萬 ← 每月付出的貸款額 　　‧1.3萬÷5千×100萬（利率2%，貸款100萬，償還期限20年）=260萬 　　→可貸260萬，有還款能力 　　‧180萬（自備款）＋260萬（可負擔的貸款）=440萬 　　→建議選擇350～400萬的房子，手邊留點錢以備不時之需

。同時，貸得多未必還得起，千萬別以為銀行貸款愈多愈划算！ 　　◎把繳房租變成繳房貸，可行嗎？ 　　以住在台北市的狀況，小套房月租約在1.5萬，小家庭的兩房一廳約2.5萬，若在市中心更可能高達3～4萬。如果你在思考：每個月固定在住的開銷上花同樣的錢，是不是乾脆買間房子好了？以下教你簡單計算「現在的房租可以買多少錢的房子」： 　　‧1.5萬（房租）÷5千×100萬（利率2%，貸款100萬，償還期限20年）=300萬 　　→如果你有一筆自備款，並向銀行貸款300萬，每個月繳1.5萬的房貸，20年後就有一間屬於自己的小套房。 　　‧2.5萬（房租）÷5千×100萬=500萬 　　→如果你有一筆自備款

，並向銀行貸款500萬，每個月繳2.5萬的房貸，20年後就有一間屬於自己的房子。 　　◎第一次買房，就要懂得挑出「增值好房」 　　不是每個人在買第一間房子時都有足夠的自備款，總價、坪數、屋齡、地點，也會影響選購房子的條件。首購族買的第一間房，不一定要完全符合自己的期望，慢慢挑、仔細選一間優質小房，照顧好自己的房子，同時關注房市行情，待房價上漲，隨著自己人生中不同階段的需求，小賺之餘加上積蓄，讓一開始的好宅帶自己前進夢想豪宅！ 　　▲　擔心購屋後悔？選房之前，先問自己5個問題 　　（1）未來十年，你想過怎樣的生活？ 　　（2）透天、套房、公寓或大樓，你喜歡哪種類型的房屋？ 　　（3）住宅區、

鬧區？你最希望住在什麼樣的地區？ 　　（4）你選擇和誰住得近一點？ 　　（5）你的自備款來自何方？ 　　→據統計，全台購屋者挑選住宅的主要考慮因素，有將近25%都是「價格」，其次是「生活機能」佔20%，「家人需求」則佔了近18%，近14%的購屋者則考慮房屋未來的「增值性」；如何用好價錢買到好的生活環境，甚至買下未來的增值空間，除了多看物件、多比較，同時增加自己的經驗值外，選擇市中心的增值空間較高，如果同樣的價錢，想買郊區、多點空間，則需要注意交通替代性和話題性：未來是否有公共建設計畫等等。 　　▲ 買賣房屋時，最常遇到的6大問題！看仔細才不吃虧 　　（1）買房子，該準備多少錢？ 　　準備比

房屋總價3成再多一點的自備款，選擇適合自己經濟狀況的房貸類型；除了買新家具和裝潢費用之外，契稅、規費、仲介代書費、銀行申貸費用等等，找到好的代書，可以幫你把這些隱藏費用算得清清楚楚，絕不讓你手忙腳亂。 　　（2）看房子，該注意哪些問題？ 　　除了考量不同房型、新屋舊屋的優缺點之外，也要留意常被忽略的迷思的盲點：跟著捷運買，不一定就是好房保證；買屋送車位，不一定就是賺到。除此之外，選擇不同時間點看屋，可以發覺不同的狀況，避免之後有可能發生的糾紛。 　　（3）怎麼找到好房仲？ 　　品牌、經驗、口碑，這是三個評判房仲的基準，大型的全國連鎖體系是多數人的首選，不過在地長久耕耘也很重要；最怕招架不住

房仲的話術，其實只要從細節去思考房屋的真實狀況，上實價登錄網站查詢，就可以知道房仲是不是真心想幫你買間好屋。 　　（4）簽約交屋前，如何確保自己的權益？ 　　清楚買屋步驟和履約保證流程，以及各階段的房仲、代書、買賣雙方作業，再次確認並檢查屋況。記住：所有的事情，都用白紙黑字寫下來才算數。房屋的產權要監督房仲與代書徹底釐清，當然，如果你是買中古屋，也要好好和賣家（原屋主）結清費用。 　　（5）房子怎麼賣才能穩賺不賠？ 　　先確認自己的房子自售有利，或者委託房仲較快？其次，買家都喜歡撿到便宜的感覺，先了解自己房子的身價，再花點小錢做一些美化及修繕，給買家好的第一印象，也讓自己有開價的優勢。

　　（6）如何避免8個最常見的買賣糾紛？ 　　買了難停的車位、繳不出貸款變違約、預售屋建商跑路、住了之後才知道是兇宅、白天晚上社區兩樣情……這些常見的買賣糾紛，該如何避免？如果真的遇上之後，該如何解決？最主要的預防方式，就是在不同時間去看屋；再決定簽約前，再花時間看看附近社區的環境。多花時間，就能避免大部分的問題！ 　　▲    用夢幻價格，買到增值好屋，該怎麼做？ 　　◎學會看實價登錄網站和謄本 　　△實價登錄網站：幫你掌握房屋的真正價值 　　→到內政部地政司的不動產交易實價登錄網站，或各家房仲業者的公司網站，都可查到區域成交行情。實價登錄可以讓我們發現該地區的主力物件、銷售速度和平均單價

，不會被銷售人員牽著鼻子走。 　　△謄本透露的訊息：房屋產權、抵押狀況、屋主是否為投資客、購入總價多少 　　→房屋謄本上有很多訊息，如果登記日期和出售日期很接近，屋主是投資客的機率就很高；投資客容易因資金調度或為了避稅而急於拋售，自然產生較大的議價空間。學會看出謄本中的房屋狀況，就能為自己議得更好的價碼。 　　◎和管理員聊聊天，了解自己的鄰居 　　千金難買好鄰居，先打聽清楚左鄰右舍的習慣，住戶的背景，作息是否正常，樓梯間是否有人定期清掃……等等，免得搬進去之後才後悔莫及。 　　◎一次砍價300萬，不如每坪議價85折 　　△找出周遭環境中可殺價的根據 　　聽到殺價，沒有賣家會乖乖被宰，先從

每坪開始議價，再從附近成交行情、屋齡、裝潢、社區內的高架橋、工廠等等嫌惡設施，爭取每坪的折扣，東折西讓下來，往往會得到你想要的成交數字。 　　△態度是決定價格和優惠的關鍵 　　沒有一間房子是十全十美，聰明的買家會善用房屋本身條件不足處議價。雖說嫌貨才是買貨人，但千萬記住，一味的挑剔只會讓氣氛變僵，表現出自己對於買屋的誠意和對屋子的喜愛，有很大的機會獲得額外的家具，省下一筆開銷，更有可能獲得賣家自動砍價 。 本書特色 　　★ 各大媒體公認的房產專家首度出書！ 　　最受媒體歡迎的房市達人，教你買一間會賺錢的好房。 　　★第一次就買到增值好房祕訣大公開！ 　　避開新手外行容易忽略的要點，剖析

投資客的看房祕訣。 　　★統整買賣房屋時最容易被忽略的6大問題，完全解答！ 　　關鍵6個問題，貸款、看屋、買屋流程，一本就搞懂。 　　★一次解決買賣後8大訴訟糾紛惡夢 　　嫌惡設施、漏水屋通通OUT！7個對策教你在看屋時避免常見糾紛。 名人推薦 　　‧理財生活通達人   夏韻芬 　　‧房仲公會全國聯合會理事長   李同榮

一個適合於數位商務環境的交易履約保障機制之研究

為了解決履約保證 只 保障 買方的問題，作者溫淑慧 這樣論述：

隨著網際網路與資訊科技的發達，數位內容的創作也隨之盛行。根據數位創作在網路上的使用行為而言，以往的創作行為只針對商業發行而創作，而創作品也被授權機制限制了內容的流通與使用，使得創作品無法釋出它完整的價值。如今Web2.0盛行，讓數位創作的創作權延伸至每個人的手上，使得創作都能與大眾互相分享與使用，加強了數位創作的流通性。因為創新的創作活動，所強調的是個人創作的行為，個人創作者會將創作品公開給大眾自由地使用與流傳，而創作者並不會限制創作品的流通與使用權，目的是為達到創作共享的境界。對於此創作活動而言，一般只談論其授權模式，對於網路使用者可直接與創作者交易的商務模式並無太多著墨，故本研究將以新型

態的數位創作行為，設計一個合適於數位創作共享環境的網路商務交易機制，此交易機制能協助網路使用者在交流與共享數位內容之際，亦可提供雙方交易的服務。本研究提出的數位商務交易服務，是以網路創作者公開與分享其數位創作於網路使用者，待使用者欲發行於商業用途中，則須向創作者購買版權，進而發展出創作者與使用者之間的交易行為。所以，本研究的交易機制提供C2C(Consumer to Consumer)環境的交易安全性以及公平性服務。其中，本研究希望達成買賣雙方的金流以及物流之交易履約保障機制。然而，目前的交易履約保障機制只能保障金流服務，對於數位化的物流服務並無太多考量，故本研究所設計的交易履約保障機制，將會

同時保障金流與物流的服務，進而達成買方在購物後，一定可以取得交易所約定的數位版權；同時也能讓賣方出貨後，一定可以收到款項。為實現數位商務的交易履約保障機制之需求，本研究將以一個公平交換協定(Fair exchange protocol)與證據管理的手段加以實現交易安全及服務的需求。