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建築物區分所有權理論之研究－兼論地下層停車位

為了解決立法院中興大樓地址的問題，作者黃吉祥 這樣論述：

摘要　　由於現代社會生活型態促使人口高度集中於都市，促進了都市土地利用及住宅建築立體化，人類的居住方式朝空中發展，亦由平面轉向立體化。住居空間因密接而生的相鄰關係而導致糾紛與衝突迭起。為解決層出不窮的公寓大廈紛爭，各國大部分均立專法如區分所有法之相關規範產生，而我國與外國相較，對區分所有權之立法可以說相當落後，原僅民法第799條、800條設有兩個條文而已。公寓大廈，即學說之「區分所有建築物」，由專有部分、共有部分與其基地三者組合而成。共有部分之使用、收益、管理、處分等法律關係較複雜，所茲生之糾紛亦多。其中又以共有部分約定為專用供特定人使用，即所謂之專用使用權，更為實務上常見之紛爭來源。然對於

基地與建築物之關係、專有權與共有權如何劃分、各區分所有人間之權利義務、社區之組織及管理等均乏專章規範明文，原僅賴民國25年之最高法院判例認民法第799條範圍應及於橫割式區分所有建築物，實不足以因應現實社會之需要。民國84年6月28日被譽為「住宅憲法」之「公寓大廈管理條例」公佈施行，以上因相鄰關係而生之糾紛解決，即有了可資遵循的明確規範。而民法物權編有關建築物區分所有權部分，包括修正前799條、800條之修正，並新增第799條之1、第799條之2、第800條之1亦於民國98年1月23日公布施行，以補充公寓大廈管理條例特別法之不足。　　「公寓大廈地下層停車位」依其設置是否因法令強制規定為標準，可分

為法定、自行增設與獎勵增設3種停車位。乃建築物依都市計畫書、建築法規而設置。有鑑於公寓大廈附設之地下層停車位係依存於區分所有建築物中，其登記方式可由區分所有人以一般區分所有建築物或共有部分等二種方式登記，為釐正停車位權屬問題，內政部於民國80年9月18日以台內營字第8071337號函規定「法定防空避難設備」以及「法定停車位」均不得與主建築物分離，應為建築物全體所有權人所共有。此雖減少了地下室的違規使用，但也衍生了不少爭議。　　法定停車位，與設置於同層共有部分且構造上及使用上無法獨立之自行增設、獎勵增設停車位，只能以共同使用部分登記，不另發建築改良物所有權狀。在移轉上，限制產權移轉的方式，應依民

國84年6月28日制定公布之公寓大廈管理條例第4條第2項規定，隨同主建築物（專有部分）一併移轉，或將停車位同時移轉同一棟之區分所有人；自行增設與獎勵增設停車位，倘與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性，且非屬共同使用性質，並編列門牌，或領有地下室所在地址證明書者，經當事人合意，視同一般區分所有建築物，申請單獨編列建號，得以主建築物辦理登記。在移轉上，出售之對象與法定停車位不同，並不限定於該區分所有建築物之區分所有人。所以停車位產權究以主建築物或共有部分登記，影響所有權人權益鉅大。然大部分的消費者，在房屋交易市場中購買預售屋時，因對停車位的登記方式，以及對於「區分所有」之所有權與使用權、專有部分

與共有部分、專用使用權之設定問題等認知，與事實落差甚大，致衍生地下層停車位產權不清、設置之停車單位坪數不足、廣告不實等諸多糾紛。　　為解決地下層停車位買賣、管理、使用糾紛等在實務上所面臨的問題，本文認為，必須回歸至區分所有建築物本身，以「權利別體，處分一體」 作為理論研究的立論基礎，並以共有部分相關法律問題為研究對象，參酌國內外之學說與實務見解，分析我國現行規定之缺失與尚待加強之處，方可尋出地下層停車位在區分所有建築物中所扮演的角色，並謀其解決之道，提出建言。本文遂從區分所有的觀點出發，對主題進行研究。