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日本買房大哉問：在地專家為你解答投資者最關心的50個疑問

為了解決免開發票標準的問題，作者TiN 這樣論述：

　　2013年，安倍經濟學射出了三支箭，再加上同年申奧成功，引爆了台灣人對日本房地產的爆買潮。當時，在台灣專營日本不動產買賣的業者如雨後春筍般冒出，其中也不乏老牌房仲企業加入戰局。時至2022年，日圓大幅度貶值至20年來新低價位，再度引爆了外資瘋搶日本不動產的狂潮。同時，因為疫情封控等因素而急欲出逃的中國富裕階層，不，甚至連中產階級，都眼見機不可失，趁機入市搶日本房。另一方面，因為後疫情時代的通膨以及供需失衡，東京精華區的房價早已突破了90年代泡沫時期的新高點。在這樣的環境之下，究竟日本的不動產還能不能買？應該要怎麼選？投資難度更甚以往！ 　　本書的作者TiN長期居住在東

京，是資深房產投資家，也是位擁有日本不動產經紀人「宅建士」證照的日本房市專家。曾於台灣出版過三本東京不動產投資的相關書籍，這些書籍當時還被機構投資家以及專做日本線的房仲人員視為是入行的基礎教科書。此外，這三本書也幫助了許多當時赴日買房的投資者深入了解市場、閃避掉了許多風險。 　　後疫情時代，作者再次以尖銳的觀點、在地的視角、並結合最新趨勢，撰寫了《日本買房關鍵字》與《日本買房大哉問》兩書。本書《日本買房大哉問》內容詳細分析在日本購買房屋時，會有哪些稅金需要支付；選屋時，要注意到物件的哪些細節；東京的大輪廓長得怎樣；從泡沫時代至今，日本房市經歷了怎樣的循環...等。同時，本書也詳細介紹買房時，

一定要有的正確心態。 　　本書總共七大篇，50個問與答。這些都是在日本買房時，非常重要的基本觀念與知識。內容不浮誇、不勸敗、不唱衰、不高談闊論教你如何炒房賺大錢，但告訴你，日本買房不能不懂的知識與不可不知的風險。在你花上千萬日圓赴日買房前，不妨先花個幾百塊台幣購買這兩本書，就當作是日本買房前的「重要事項說明書」。相信這兩本書一定能幫助讀者更加了解日本不動產市場的整體輪廓，買屋決策時，能夠掌握全局、趨吉避凶。也期望各位讀者讀完本書後，能夠買到心中理想屋、投資順利賺大錢！ 　　一、啟蒙篇　～你以為簡單，但其實不簡單的日本買房Q&A 　　日圓打七折，就等於房價打七折？什麼時間才是最佳買點

？ 　　日本房子只會折舊？本篇為你破解各種似是而非的迷思！ 　　二、現況篇　～了解日本房市趨勢，鑑古知今 　　泡沫時期，日本房市跌得多慘？新一波的房市循環又如何上漲？ 　　疫情對日本房市帶來了怎麼樣的衝擊？本篇以時間序列，帶你遨遊時光！ 　　三、觀念篇　～買房技巧與投資策略 　　買房，日本人跟你想得不一樣。把台北那招搬到東京，不一定就適用。 　　房價會漲會跌？賣屋如何定價？建立正確觀念，才能贏在致勝起跑點！ 　　四、東京篇　～用在地眼光，帶你探索大街小巷 　　外國人想買的地方，日本人可能避之唯恐不及。買在哪裡才是上上之選？ 　　作者長居東京超過十年，走遍大街小巷，為你揭開各地區的神秘面紗

！ 　　五、選屋篇　～這樣條件的房子，就是好屋 　　怎麼樣的房屋，才是好屋？怎麼樣的物件，盡量少碰？ 　　本篇告訴你挑選個別產品以及觀察社區時的各種訣竅！ 　　六、稅金篇　～日本買房會碰到的稅金問題，算給你看 　　日本萬稅萬萬稅，各種持有成本也比你想像中的高出許多。 　　搞懂複雜的稅金、善用節稅技巧，才是賺錢致富的關鍵！ 　　七、精算篇　～教你用數字，算出房子值不值得買 　　真實投報率是多少？量價之間有何關係？投資移民是否可行？ 　　一間房屋是否物超所值？全部舉實際的例子，算給你看！ 本書特色 　　◎華人圈最專業、詳細的日本置產工具書 　　◎稅制・地段・市場趨勢，精準分析！ 　　◎專

家帶路，教你避開地雷與誤區。 　　出版過多本東京買房暢銷書籍，且擁有台日多年房地產投資經驗的房市專家TiN，教你錢進日本時，該怎麼趨吉避凶！ 專文推薦 　　官柏志｜株式会社LANDHILLS董事長 　　黃逸群｜東京都心不動產董事 　　廖惠萍｜東京房東網集團會長 　　顏博志｜海內外房產專欄作家 　　（依姓氏筆畫排序）

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星級旅館之行銷組合制定探討— 以墾丁夏都沙灘酒店為例

為了解決免開發票標準的問題，作者郭珏君 這樣論述：

因本研究撰寫期間遭逢歷史性重大變故，即於2019年12月Covid-19疫情爆發蔓延至各國並重創航空、餐飲、旅遊等觀光產業，全球無一國家倖免。本研究乃以墾丁夏都沙灘酒店為例-墾丁夏都沙灘酒店在2008年電影海角七號上映後因票房熱銷意外打開知名度，成為中外遊客爭相朝聖景點之一，並創造連續多年住房營收成長。然而自Covid-19疫情爆發後，觀光旅館業收入銳減甚至熄燈，墾丁夏都以其優勢再加上行銷團隊的努力，使得營收得以穩定持平，其行銷策略的制定，值得探討。第一章為以觀光產業目前現況及遭遇到之困境為研究背景及動機，採個案研究分析方式來研究墾丁夏都之行銷。第二章資料文獻介紹部份則是介紹星級旅館之等級及

評鑑、行銷基本概念及行銷管理步驟和行銷策略程序，以淺顯易懂的文字介紹星級旅館之評鑑標準與說明行銷之基本概念及行銷策略制定程序。第三章就觀光產業之現況及人口結構、社會文化變遷環境、國際及經濟環境、生態環境、政治及法律環境等六大面向作分析介紹以瞭解個案所處之環境態勢。個案公司之發展經營實績及行銷活動介紹，包括外部行銷活動及內部創意構想活動和環保活動。第四章以個案公司分析及行銷活動制定介紹，整合得出墾丁夏都利用內部及外部環境之分析來找出飯店的機會與威脅，即所謂的SWOT分析。之後再以五力分析來說明消費者、競爭者、替代者、潛在競爭者以及供應商之外部威脅。最後根據以上分析結果來執行STP策略的目標市場行

銷步驟：先進行市場區隔變數的釐清，再依區隔結果選擇出五大目標市場，輔以5W1H作消費描述分析然後確立定位。依據以上之步驟制定行銷策略並執行業務開發推廣，並每月檢討目標達成率及主要競爭者的行銷活動方案，以機動性的修正其行銷策略。從上述研究分析得出結論:墾丁夏都之行銷策略制定乃依其策略制定原則且不斷檢討修正以符合市場潮流，由實體行銷逐漸轉為網路線上行銷，並發揮其優勢，故此研究對於先天上無法克服的部份，如墾丁地區缺工、受限於天候季節性之因素及疫情影響等因素提供建議及因應策略，期能對經營決策者及欲進入觀光旅館業者有所參考並助益。

法律是什麼?法哲學的思辨旅程

為了解決免開發票標準的問題，作者長谷部恭男 這樣論述：

如果法律是社會正義和道德的底線， 我們更該想想，法律究竟是什麼！ 審訂、導讀  吳豪人  輔仁大學法律學系教授 專文推薦  周伯峰  政治大學法學院副教授   推薦 王鵬翔  中央研究院法律學研究所副研究員 林繼文  中央研究院政治學研究所研究員 莊世同  台灣大學法律學院教授 黃舒芃  法律學研究所特聘研究員 日本憲法學權威以日常生活的例子，從「人應如何生存」的角度出發，探究「國家」與「法律」的意義與價值   東京大學法學部教授長谷部恭南爬梳霍布斯、洛克、盧梭、康德的社會契約論傳統，闡釋人類成立國家的目的，包括維繫和平的社會生活、保障個人的權利與財產、重拾個人的自由，以及建立客觀的

法秩序。 以社會契約論導出的憲政主義為基礎，他接著介紹凱爾森、哈特、德沃金的學說，探討法律究竟是什麼，法律與強制力和道德之間的關係，法治的意義及其極限，並說明國家藉以存在的憲法與國民之間的關係。 最後，他解釋為了制定法律，大多數國家所採行的民主政治的運作原理，以及該如何防範多數決的錯誤。以蘇格拉底接受民主雅典的死刑判決為例，他以思考「人民是否有遵從法律的義務」作結。 思考「法律是什麼？」這個問題是一種培養公民力量的過程，而透過思考批判的能力培養過程，公民才不會淪為國家機關以「法律」為名進行奴役的對象，才夠格當一個國家主人。 ─—周伯峰  政治大學法學院副教授   長谷部教授的公民社會論，無論

在日本或台灣，都有很重要的當代意義。原因之一，是因為如今的公民社會所面臨的敵人，並不只是戰前般無所不至的國家權力。冷戰結束之後的新秩序，使得現代國家，幾乎毫無例外地必須在帝國主義與跨國資本的雙重箝制之下，放棄相當部分的主權。愈缺乏政治文本、公民社會愈不發達的國家，讓渡給帝國與跨國資本的主權愈多─—此處所謂的主權讓渡，說穿了就是讓渡公民的各種權利。 ─—吳豪人  輔仁大學法律學系教授

投票顧問機構之實務發展與法制規範 — 以美國法之經驗為中心

為了解決免開發票標準的問題，作者洪鈞柔 這樣論述：

投票顧問機構向機構投資人提供投票方面之建議，協助機構投資人行使其表決權，而各國近年來已意識到機構投資人於股東會上之重要性遂紛紛將關注焦點擴及於投票顧問機構。在臺灣，投票顧問機構往往出現於公司經營權爭奪或併購案之媒體版面上，且媒體多認為投票顧問機構對於股東會議案結果之影響力不容小覷，並將影響我國公司治理環境，而後，金管會於2020年發布之公司治理3.0—永續發展藍圖中便提出規範投票顧問機構之相關措施，期能提升我國公司治理環境。不過，由於我國對投票顧問機構之研究與瞭解尚有不足，可能導致投票顧問機構無法於我國良善運作，故本文將自美國投票顧問機構之相關討論出發，明瞭投票顧問機構之實際運作與法

制規範，進而探討我國規劃相關規範與制度之妥當性。 美國乃投票顧問機構之發源地，就投票顧問機構之實務發展、相關改革方案以及法制規範已多有討論，甚至有將國際性組織之作法納入參考之觀點，因此本文將以有關美國投票顧問機構之實證研究、學者文獻、政府資料以及法令規則等為基礎，與在我國運作的投票顧問機構之狀況相互對照思考，以為金管會之相關規劃提出建議。 在美國之討論中，可以察知投票顧問機構之影響力乃是各界關注之重點，因此本文於說明投票顧問機構之概念與主要之服務業者後，將分析投票顧問機構對於機構投資人而言所扮演之角色，並討論市場與學界對於投票顧問機構之各項正反觀點。為改善投票顧問機構所遭受之批評，

政府、學界均提出各自之改革方案，經綜合評估後，本文認為對投票顧問機構採行監管措施，乃是目前欲改善投票建議品質之最佳路徑。就此而言，美國歷來之監管規範主要著重於資訊揭露、利益衝突情形之揭露與處理措施，以及與公開發行公司之溝通管道等規範之設計，顯示此等項目乃是重要的應規範事項。 參酌美國法有關投票顧問機構之討論，可知我國對於投票顧問機構容待更深入之瞭解，而為確保投票顧問機構能於受規範之同時保有其提供服務之彈性，以利投票建議服務市場之妥適形成與運作，本文建議應制定投票顧問機構專屬之盡職治理守則，並採行「遵循或解釋」之原則，且其中應設置有關資訊揭露、利益衝突情形與處理措施之揭露規範。除上述外，本

文另對投票建議報告之授權規劃與揭示法律責任之提醒提出若干規範上之建議，期能提升我國公司治理環境。